导读：

　　12月15日晚，云南城投集团旗下上市公司云南城投置业股份有限公司(云南城投600239.SH)发布公告，已于日前完成了国内首单培育型CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）—“开源-云城投置业成都银泰中心资产支持专项计划（下称开源云城计划）”的发行。

　　公告称，云南城投将以成都高新区银泰In99购物中心及华尔道夫酒店和车位共计293,983.17 平方米的房屋及其占有范围内的国有土地使用权作为本次证券发行的标的资产，发行规模不超过35亿元，其中优先A类证券规模16.5亿元，优先B类和C类证券规模分别为18亿元、0.5亿元；发行期限为18年（每3年作为一个周期）的房地产抵押贷款支持证券（CMBS）。而在债项评级上，中诚信给予AAA的信用评级。

　　该CMBS将由开源证券发起设立单一资产支持专项计划开展证券化融资事宜，重庆国际信托有限公司设立单一信托，向上述物业的持有公司成都银城置业发放贷款。该证券发行的票面利率仍未确定。简单来说就是，云南城投以银泰In99购物中心、华尔道夫酒店和车位等物业为一个资产包，交由开源证券成立的资产支持专项计划向重庆国际信托发行证券，重庆国际信托购买该证券的资金35亿元由云南城投获得，并用上述物业经营产生的现金流偿还本息。

　　在云南城投今年发布的半年度报告中，成都银泰In99购物中心的可出租面积为85055㎡，上半年出租面积49267㎡，出租率为57.92%。

　　虽然并未公布该购物中心的租金收益情况，但是我们可以在同一份报告中窥见一斑，在该公司的主营业务构成中，租赁业务营业收入为2264万元，毛利率83.89%，商场业务营业收入9199万元，毛利12.65%，酒店业务营业收入为6873万元，毛利率86.43%。同时，云南城投在成都地区的总收入为10.15亿元，毛利率为44%。

　　据悉，云南城投旗下成都银泰in99购物中心及成都华尔道夫酒店作为开源云城计划的标的物业系是其成为首单培育型CMBS的关键。该项目位于成都市CBD金融城核心板块，开业运营表现出色，且预期未来客流稳定，优质物业资质和运营品牌特点保证了该项目在培育期就能够完成发行。

　　2017年6月28日，招商创融-福晟集团资产支持专项计划发布设立公告，这是目前国内市场落地的首单培育型不动产类REITS项目。详情点击读懂ABS文章国内首单物业培育型类REITs案例解析 。CMBS和REITs是资产证券化的不同方式，两种不同的证券化方式最大的区别是，REITs发行后，资产的原始所有人必须将标的资产的所有权出让，而CMBS则不必，相比起来REITs主要面对公开市场，而CMBS面对的主要是机构客户，流动性自然稍逊一筹。

　　在资本市场越来越成熟、房企融资渠道越来越狭窄的背景之下，部分房企选择将持有的商业、办公、酒店等物业证券化以融资是大势所趋，CMBS、REITs等证券化工具也将越来越受到青睐。

　　来源：读懂ABS

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