小六说：从承认非公经济的地位，到承认私人产权，到《物权法》的出台，对于我们这么一个强调公有制占主导地位的国家而言，产权保护制度的进步来之不易。

　　《物权法》规定

　　住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》首次规定了“居住用地最高年限为70年”，而且还规定：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

　　1993年的《城市房地产管理法》尽管在这个问题上有进步，但依然规定：房产土地使用权到期，房产所有人必须提前一年申请续期，否则土地使用权将会由国家无偿收回。

　　11月27日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。引人瞩目的是，意见在多处对于公众关心的土地与房屋财产问题，作了说明和安排。

　　其中涉及的诸多内容，比如住宅70年产权到期后的问题，比如私有财产的保护问题等，既和拥有亿万财富的企业家有关，也与普通的工薪阶层有关。

　　必须承认，近日发布的《中共中央、国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的文件，在中国市场经济进程中的确是一个重大的事件。

　　文明始于财产权，始于对私有财产的尊重和保障。财产是公众自我发展和寻求幸福的基础，法律是否许可个人合法地追求财富，并对他们取得的财富提供法律保护，这不仅仅对每一个个人意义重大，而且对社会的发展也至关重要。

　　《意见》之强征强拆：给予被征收征用者公平合理补偿

　　由于财产征收征用制度不完善，相关法律规定不够明确具体，造成行政机关自由裁量空间大，少数地方借“公共利益的需要”之名强征强拆公民房屋，或征收征用补偿不够公平合理。

　　《意见》明确，完善土地、房屋等财产征收征用法律制度，合理界定征收征用适用的公共利益范围，不将公共利益扩大化。给予被征收征用者公平合理补偿。

　　对于我们这么一个强调公有制占主导地位的国家而言，产权保护制度的进步来之不易。从承认非公经济的地位，到承认私人产权，到《物权法》的出台，可谓步步惊心，是很多仁人志士努力的结果。

　　《意见》之70年产权到期了怎么办？

　　关键点：研究续期法律安排

　　《意见》：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

　　专家解读：北京大学法学院教授常鹏翱认为，《意见》尊重并回应了民意，传递了一个重要信号：既然研究的是续期的法律安排，并强调形成受保护的良好和稳定预期，那么就意味着，对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。

　　中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新认为，续期问题可以从三个方面来考虑：

　　一是不够70年的，到期后必须都续期到70年；

　　二是70年到期后自动续期，相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权，即一次取得永久使用，国家不必每次续期每次都收费；

　　三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后，应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系，可以考虑收取必要而不过高的税金，但应当经过立法机关立法决定。

　　中国（海南）改革发展研究院院长迟福林认为，意见提出财产权利保护问题，实质是承认并尊重房产已经成为城镇居民重要财产权的现实。《意见》尽管没有出台具体的内容，但特别重要的是，指明了要向有利于财产保护的方向进行制度设计。

　　文件发布后，很多专家解读说，不用担心70年后个人住宅土地使用权到期后被政府收回的问题。甚至有人说，不用担心续费的问题。我觉得，这样的看法还是有点太乐观了。如果70年的问题真的这么简单，当年《物权法》立法的时候早就解决了。

　　当年《物权法》立法的时候，对于70年大限之后土地使用权如何处理，争论就很大。《物权法》最终作出了规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”但事实上，当时占绝大多数的意见建议是，土地使用权到期后只交象征性的费用自动续期。

　　但是，今年4月温州爆发的土地使用权到期后收取高额续费的报道，让很多人感觉到了恐惧。温州的做法尽管可恨，后来以“辟谣”的方式平息了争论，但其做法却是有文件基础的。

　　有人说，以后不用担心收回房子，可是1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》这个文件并没有明确废除，如何让人不担心？

　　1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了“居住用地最高年限为70年，土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记”。

　　所以，老百姓的担心不是没有理由的。

　　笔者过去一再强调，住宅土地使用权到期后，高价续费，既违背天理，也和基本的法治精神背道而驰。

　　如果承认房子是有限的租期，那根本没有任何理由未来还要征收什么房产税；如果要征收房产税，就请把房子的“永久产权属性”还给老百姓。既想把地高价卖了，又想每年收房产税，此种贪婪，旷世罕见。

　　这一次，中央再以文件的形式提出要研究到期后的法律安排，形成稳定的预期，揣摩文件精神，当然应该乐观。但不能过于乐观，要意识到这个问题非常敏感非常复杂，不是那么轻易得能够解决。

　　我最担心的是，最终形成的法律安排尽管不再规定要无偿收回，但估计要交一笔不小的费用去续期。如果是这个结果，则仍然不是最理想的。

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