作者 | 睿和智库

整理 | 杨凯

编辑 | 夏县明、梁秀杰

视觉 | 刘玉娇

责编 | 韩玮烨

一年多以来，公募REITs试点得到了快速发展，市场已初具规模效益和示范效应。这对于不动产行业来说，一方面，带来了资产盘活的渠道，打通了募投管退的全流程，促进了不动产行业快速发展；另一方面，面对巨量的不动产存量规模，如何处置不同类型资产、重塑资产价值、发掘未来不动产投资机会，需要我们进一步探究与学习。

在现今年12月21日睿和智库和万商俱乐部联合主办的第七届我国不动产资管峰会上，安永战略与交易咨询大中华区合伙人袁晓龙、普洛斯资本副总裁孔丽娜、鼎晖投资夹层与信用基金董事总经理吴锐分享了不良资产、城市更新、新经济三种具有代表性的不动产投资管理实操经验。

保交楼、保主体下，不良资产纾困应分类施策

随着房地产市场一路下行，新房销售额消失近万亿元。保交楼、保交付势在必行。现今年12月中央经济工作会议指出，要防范化解重大经济金融风险，确保房地产市场平稳发展；扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”；满足行业合理融资需求，防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况；支持刚性和改善性住房需求，推动房地产业平稳过渡。

安永战略与交易咨询大中华区合伙人袁晓龙认为，在保交楼、保交付政策下，对于不同类型的不良资产应实行分类针对性施策：

一、项目足值，但缺少后续建设资金的项目，应全面尽调资产负债，做现金流测算，偿还顺序为：后续投入资金、工程款、税费、金融机构债权，项目切割、封闭监管、资产代建操盘，逐步交楼和还款。

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袁晓龙 安永战略与交易咨询大中华区合伙人

二、项目不足值，但可覆盖后续建设资金的项目，应全面尽调资产负债，做现金流测算，洽谈主要债权人，要求其提供后续建设资金，偿还顺序为：增量资金优先退出，存量债权后续退出，并派驻资产代建操盘方，确保交楼。

三、项目不足值，无法覆盖后续建设资金的项目，应寻找债务人其他资产，看是否有整体或合并重组的机会；可考虑政府纾困基金用于保交楼，可通过税收减免、指定总包方施工来平衡资金缺口。

四、债权债务关系过于复杂，项目资金缺口太大的项目，应采取破产重整的方式，可考虑给予规划调整、税收减免的政策支持，引入投资人重新盘活项目。

核心城市成熟板块资产，将是商业REITs主力

现今年12月8日，证监会副主席李超表示，要研究拓展REITs试点范围到市场化的长租房及商业不动产等领域。这意味着公募REITs资产类型、参与主体不断丰富，不动产募投管退渠道逐渐畅通。

从目前发行的REITs来看，底层资产均为优质、现金流稳定的核心资产，所以未来核心城市成熟板块的优质资产将是商业REITs的主要目标。

而目前我国一线及强二线城市核心板块均存在大量超长房龄的存量资产。以北京为例，根据相关机构监测，十大商务区写字楼房龄超15年的建筑面积占存量总面积的约40%，其中东长安、中关村、金融街三大商务板块占比超过50%。而这三个板块甲级写字楼市场空置率常年低于10%。随着核心区域价值的提升，这些楼宇形成了具有巨大潜力的存量改造市场。

在具体的升级改造中，普洛斯资本副总裁孔丽娜认为，除了关注各业态硬件是否具备改造条件之外，还要注意到不同业态的城市更新差异，主要包括前期可行性判断要素不同和后期改造侧重点的不同。

商业资产的改造在于消费场景重塑，前期需要研判消费客群结构及消费水平主力商户落位意愿及软硬件要求；后期的改造过程中，要注重精细化的服务配套，去重塑项目符号，变成新的消费场景。

孔丽娜 普洛斯资本副总裁

办公资产改造前期需要研判交通条件，租金空置率情况、市场租金、客户构成等因素，在改造过程中最大程度去提升它的使用效率，提升商业配套。

工业资产改造则要着重关注区域政策的走向、力度，以及土地属性和区域规划能否和未来的预期合拍。

新经济不动产表现喜人，或是未来投资趋势

在新旧动能转化背景下，和新经济相关的不动产配置更受投资者青睐。以漂亮国为例，新经济不动产与传统的不动产和股市指数相比，都可以看到有非常不错的收益。

在2015-2021年期间，各个类别不动产的累计收益，数据最高的是产业园，包括物流地产相关的产业。此外，电站设施相关、数据中心、长租公寓这些资产表现也明显超过平均水平。而零售、商办等与疫情关联较大的产业，在过去几年表现不佳。

传统不动产与新经济不动产累计收益之间的差异与经济走向有关，从2014年开始，经济转型和经济业态的变化把价值从传统的业态转到新的业态。例如，零售业态以前很多在市中心做商业零售，消费者的商业活动发生场景在市中心。后来电商崛起，市中心商场里发生消费交易的场景就减少了，而电商业态的物理交换主要发生在郊区的物流仓库，所以，近十年来，商业价值呈下降趋势，而郊区物流仓库价值逐渐上升。

因此，投资者可以借鉴漂亮国新旧动能的转换，关注新经济相关不动产或者相关的物理空间，这类物业的长期收益或将呈现持续上升趋势。

从国内新经济不动产表现来看，产业园、长租公寓、物流IDC，供需、价格指数保持相对比较强劲的增长。随着电商进一步发展，对于物流的需求增多，对于商场的需求则相应减少。线上办公、游戏、VR等新经济发展，使市场对于IDC的需求增多，经济场景、经济活动行为的变化对于物理空间的价值影响很大。

而新旧动能转换，在新兴产业、新经济产业上体现最为明显，目前我国经济结构面临转型，高技术产业正在高速发展。例如，北京高新技术企业的数量，从2009-2021年十几年的时间内，复合增长率是16%，上海是19%。而作为产业载体的产业园区，就需要匹配新经济产业需求，适应新兴产业发展。

最后，关于新经济不动产投资，鼎晖投资夹层与信用基金董事总经理吴锐总结为以下三点：

第一，我国经济进入转型期，新经济不动产是符合未来经济发展特点的业态，即便结合国外经验看，增长空间也非常大。当前利率走低，经济潜在增速下降，新经济不动产应该是比较能够看出周期性，和一定成长性的投资标的。

第二，产业园更好匹配经济产业的空间需求，满足政府、企业各方面合力形成的聚焦点，帮助经济结构转型，然后提升经济产出效率。

吴 锐 鼎晖投资夹层与信用基金董事总经理

第三，生物医药行业，是蓬勃发展的朝阳行业，长期看预计将保持两位数以上的增长。而且生物医药行业有其发展特点，既需要靠近高校密集的大城市，还需要有一定的产业聚集性，且对于空间也有其独特需求。所以，在一线城市核心的产业聚集区，将旧项目改造成生物医药相关的产业园，既能够盘活存量的资产，也能满足生物医药企业的发展需求。

袁晓龙 安永战略与交易咨询大中华区合伙人

孔丽娜 普洛斯资本副总裁

吴 锐 鼎晖投资夹层与信用基金董事总经理

（本文由现今第七届我国不动产资产管理峰会主旨演讲整理而成）

标签： #资阳市雁江区东升资产管理债权资产项目