由于过去的两年市场一直疲软，开发商拿地热情不高，导致2023的新盘不多。今天我们梳理一下郑州市场上一些刚刚入市或者即将入市的十几个项目，简单的分析一下，供各位购房者参考。
今天介绍的是金水区的越秀金悦文华，金湖麗悦上院、信达时代国著；郑东新区的保利璞悦、亚新星云湾、兰溪书院以及经开区滨河国际新城的中建元煕府。
一、越秀金悦文华
越秀金悦文华，金水北路寨改造项目，首开地块位于宏康路（龙门路）南、长安路西。开发商“郑州越武”是由越秀和金水控股合资，越秀占80%股份。越秀是广州市政府旗下企业，论实力不属于一众央企。
项目距离在建地铁站700米，商业公园配套规划齐全，东风渠沿河公园及魏河景观。周边学校配套是一大亮点，紧邻文化路三小长安校区和龙门实验学校长安校区，还有在魏河南岸的文化路一小翰林校区（非合作办学，分校区性质）。尽管文化路三小也不差，但据说越秀依旧舍近求远，直接签约了文化路一小翰林校区（尚未官宣），可谓是大手笔，为项目额外增加了一大卖点。
一期规划有5栋高层，全部为独栋独单元，两梯四户设计，容积率3.5，这样的容积率在金水北相当稀缺。户型面积段有103㎡、123㎡三室和142㎡四室，整体来看，户型设计非常不错，尤其是142㎡四房，不仅大面宽、短进深，赠送也多。
金水北这两年热度很高，越秀加入战局，让购房者多了个选择，产品和配套都很有亮点，值得重点关注。
二、金湖麗悦上院
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项目位于杨金片区的宝瑞路南、马林路西，开发商背后是金水金科，属于金水国资企业。项目由佳田操盘开发，占地84亩，容积率2.6，容积率低是整个杨金片区的优势。产品涵盖105㎡三房—143㎡四房，定位偏改善。
目前周边的配套比较欠缺，只能满足基本生活需求，公共交通也不到位，教育只有马林小学和规划建设的四十七中东校区。对于杨金区域来说，中原科技城的发展情况是杨金发展潜力的决定性指标，尽管属于低密住宅区，但机场、铁路编组站、污水处理厂等不利因素也多，配套目前也跟不上，所以目前的价格已经被金水北超越。
对于这个项目，开发商与代建方的知名度都不是很高，预计也是走平价销售的路子。毕竟现在杨金区域在售的现房项目好几个，万科、正弘等都在降价，后面还会有新的项目出来，片区供大于求，价格上行难度大。想考虑杨金片区的购房者，这个项目可以看看，多一个对比选项，因为目前区域可挑的项目太多了。
三、信达时代国著
信达时代国著，也就是原来鸿园片区的烂尾项目泰禾东府大院！本来这个烂尾盘是由康桥接手的，无奈康桥自身难保，最终引入了信达。信达是中国四大资产管理公司之一，以不良资产营业为主业。兼具投资和资产管理、综合化金融服务功能的国有大型金融集团，算是央企背景的上市房企。
在鸿园片区，这个位置算是比较不错的。距离北龙湖也非常近，西紧临东三环，北有鸿宝路，东还是贾鲁河，生态资源也非常优质。目前配套上，南边是已对外招生的纬五路一小东岳校区。缺点是距离高架比较近，距离连霍比较近，避不开噪音污染。
项目占地81亩，容积率2.0，规划10栋17层小高、6栋6-7层洋房，120-139-140-143平，两梯两户和一梯两户，户型不错，定位改善。
目前这个项目的部分楼栋已经拿到预售证，对于想在鸿园片区置业的购房者，今年可以重点关注。
四、中建元熙府
五年前火爆的滨河区域在经历了两年无新盘的沉寂期后，迎来了中建元煕府。项目位于滨河国际新城经开十五大街与经南十三路交叉口，规划20栋18层小高层住宅，容积率2.49，总1579户。四个面积段109平、129平三房两卫，143平、168平四房两卫，户型特点在于全南北通透，大面宽，南北双阳台，一梯一户独立电梯入户设计。从户型可以看出项目的偏改善定位。
项目东南角规划幼儿园，与规划建设的滨河三小、滨河外国语中学一路之隔，目前两所学校已纳入政府2023年建设计划，教育资源比较丰富。3号线二期今年将开通载客，项目距离终点站滨河新城南站300米，真正的地铁盘。
不过项目并非一点缺点没有，西侧100-300米范围内有四条高铁线路，多少会有点影响。
这个地块精装限价17400元/㎡（毛坯限价14600元/㎡），基本上与目前滨河区域的主力市场价差不多。
五、保利璞悦
保利璞悦是保利继璞岸之后在北龙湖北岸的第二个项目，在隔壁的万科拾谧森语房子越来越少的情况下，这个盘就值得重点关注了。
地块共规划11栋7层洋房，共计312户。产品沿袭保利璞岸的设计，户型设计上略有不同，面积在159/199/255㎡，主力户型更加趋于紧凑，但都是短进深、大面宽设计。外立面由玻璃幕墙、铝板和石材组成，极具现代感。
北龙湖北岸自然环境配套是一大亮点，南侧有郑州森林公园以及龙湖干渠水道，东侧是龙湖湿地公园和龙湖水系。作为中原科技城大规划的启动区，周边的高科技产业园区已经开始局部，清华附中郑州学校也已经招生。再加上保利作为央企也是自带流量，这个项目估计将是北龙湖北岸的大红盘。
这个项目目前已有4栋楼拿到了预售证，但目前尚未开盘。地块限价毛坯37300元/㎡+精装5600元/㎡，不过保利把大部分户型都做得比较小，估计也没有想往顶级上走，还是想做一个能走量的高端改善项目。
六、亚新星云湾
亚新星云湾位于九如东路东、龙湖中环南路南，南邻东风渠景观带。虽然是北龙湖的边缘区域，但配套丰富，周边成熟，既能享受东区老豪宅的生活配套，又能享受北龙湖的优质资源，距离4号线龙湖中环南站850米左右，有配套、有生态、有交通。
项目地块由河南三建（民企）和周口国资（国企）联合拿下，亚新只是代建，地块包含商务用地及高端住宅项目，南地块规划13栋7层洋房，北地块规划11栋6层独栋办公，还有3万方商业，全部自持，统一招商运营。洋房户型有建面约168-238㎡大平层，共计276户。
项目地块毛坯限价37300元/㎡，精装修限价42900元/㎡。周边目前的新房有美林上苑，洋房成交价4.3-4.8W一平；龙之梦西苑的二手房略贵，5W左右一平。目前北岸的万科、保利均在4W左右，所以这个项目应该不会照着限价卖，弄不好也会绑个车位啥的。
相比北岸，北龙湖南岸的住宅地块可以说十分稀缺了，可以说是卖一块少一块，新房也是卖一套少一套。
七、兰溪书院
兰溪书院由郑州郑鲲开发建设有限公司开发打造，郑东新区地方国企郑新建投旗下子公司，北龙湖的兰溪上苑也是这家国企开发。
项目位于郑东新区龙子湖区域姚桥路与行健街交会处，整体规划7-26F小高层及高层产品，面积区间108-185㎡。所有的户型均南北通透，大面宽以及双阳台设计。大面积的155㎡、185㎡户型做到了2梯2户的配置，还有一定的面积赠送，进一步提升了附加值。
龙子湖区域作为北龙湖的外延，区域优势明显，拥有丰富的教育资源、景观资源，交通也比较便利，片区产品建筑密度低，居住氛围也比较好。这个区域好多年没有新的住宅项目入市了，目前只有不知名的几个村企开发商的小项目在售，基本没有品质可言。兰溪书院的入市可以说为打算在龙子湖片区购房的改善群体提供了一个非常好的选择。
地块精装限价27600元/㎡(毛坯限价23000元/㎡ )，周边的二手房（五月花城、书香华府）成交价在2.1-2.4万/㎡，虽然是期房，但是品质加成下这个项目估计也得买到这个价格区间。
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