宏观经济放缓、地产信用危机等因素的综合影响下，房地产企业在2022年普遍处于经营承压状态。

行业剧变下，更加考验房企的基本面与经营能力。

3月31日，新城控股（601155.SH）发布的2022年年度报告显示，公司全年实现合同销售金额约1160.49亿元，合同销售面积约1191.52万平方米，并坚持“有回款的销售、有归集的销售”，全年实现回款金额1329亿元，回款率115%，回款率、归集率位于行业前列。

公司实现营业收入1154.57亿元，实现归属于上市公司股东的净利润13.94亿元，扣非归母净利润7.27亿元。公司整体毛利率保持稳定，为20.03%。截至报告期末，公司总资产达4579.07亿元。

新城控股的“住宅+商业”双轮驱动战略，在去年房地产行业的急剧变化下，无形中增厚了公司的发展“安全垫”。在住宅开发业务受到行业下行不可避免的影响时，新城控股的商业运营首次实现总收入超百亿，达100.06亿元，同比增长15.82%。

新城控股董事长王晓松在4月3日的投资者交流会上也对今年的市场做了一个基本判断：今年一季度整体肯定比去年四季度要好，哪怕是3月份有所回落，但市场依然还是一个复苏端。所以今年可能是前低后平的走势，“这个判断应该是行业共识”。

财务安全边界持续拓宽

受经济、政策等多方面影响，近年来房地产行业整体进入深度调整期，行业商业逻辑已经发生改变。当“高周转、高杠杆、高负债”模式下的拼规模时代已成过去式，房企进入拼经营、拼财务安全才能活下去、活得好的“炼内功”时代。

2022年，新城控股实现营收1155亿元，归母净利润约14亿元，在艰难的环境下继续保持盈利，在民营房企甚至整个行业中都是比较难得的。

同期，新城控股经营现金流净额为145.35亿元，已经连续五年保持正值，在行业深度调整的背景下，保持这一成绩并不容易，也促进了新城控股债务结构的进一步优化。

过去的一年里，新城控股有息负债规模继续保持下降态势。截至2022年底，新城控股融资余额约713亿元，相比上年同期压降186亿元。同期，新城控股联营权益有息负债大幅下降至约61亿元，相比2022年上半年继续压降31亿元。

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2022年全年，新城控股共偿还境内外公开市场债券127.91亿元。截至2022年底，新城控股在手现金约315亿元，在手现金充裕。

基于安全可控的财务结构，新城控股在偿债方面坚守底线思维，根据资金及债务到期情况，做好相应排布，确保每一笔债务的提前或到期偿付，向资本市场展现了公司良好信用和长远发展的信心。

积极交付，融资突破

在保持财务健康的同时，新城控股积极响应政府“保交楼、稳民生”要求，2022年全年交付超过13万套物业。

土地储备方面，根据年报数据，新城控股土地储备充沛，而且大部分土储主要集中在重点城市群，一二线城市占比约40%，长三角地区的三四线城市占比约22%。

截至2022年底，新城控股共有295个项目处于建设中，总建筑面积达到5367万平方米，其中已经售出还未结转的面积接近3000万平方米，已经提前锁定未来两到三年的业绩。

此外，新城控股在融资端不断突破。2022年，新城控股成功发行三期合计40亿元中期票据，其中当年9月发行的10亿元中票，票面利率只有3.28%，处于近年来发债最低利率水平。

2022年6月，新城控股境外子公司新城环球还发行了1亿美元的优先票据，这也是国内房企彼时成功发行的首笔无增信措施的美元债。2022年12月，新城控股还获批了150亿元的中票注册额度。

进入2023年，“三支箭”等多项稳地产政策出台后，新城控股作为示范房企，在融资端有了更多尝试。2023年3月，新城控股抛出一份定增计划，这次增发是新城控股时隔七年再次于A股融资。

根据计划，新城控股将向不超过35名特定投资者发行不超过6.77亿股股票，占发行前总股本的30%，计划募集资金不超过80亿元，将用于六个在建项目以及补充流动资金。

新城控股是少数几家债务“零***”、且融资渠道仍然能够保持相对通畅的民营房企之一。纵观“三支箭”等金融支持政策出台后，能够进入“白名单”的，以央国企为主，民营房企入选的并不多。

新城控股集团董事长王晓松在投资者会上表示，从“第一支箭”的信贷支持到“第二支箭”的债券融资，再到第三支箭的股权融资，“三支箭”新城控股都被射中。

这并不是凭空而来的幸运，而是新城控股长期以来恪守底线，以扎实的财务基本盘抵御风险的坚持。

商管占比提升，

增厚发展“安全垫”

新城控股坚持了超过10年的商业布局，在遭遇这一轮行业剧变时，成为新城控股仍然能够稳步向前的助推动力。

事实已经证明，在房地产行业的新一轮洗牌中，住宅与非住宅业务协同发展的房企，更能经受住动荡周期的考验。与纯住宅开发的房企相比，新城控股长期坚持的商业地产项目能够熨平房地产行业的周期性波动，持续创造稳定的现金流。

2022年，新城控股商业运营收入首次突破百亿大关，达到100.06亿元，同比增长15.82%。截至今年3月25日，新城控股在全国141个城市布局了198座吾悦广场。

商业运营是高毛利业务，2022年新城控股物业出租及管理业务毛利率达72.6%，进一步拉高了公司整体毛利水平。

自2021年以来，新城控股商业持续性经营收入持续大幅超过当期利息支出。2022年年报显示，该比例为1.64倍。

事实上，吾悦广场不仅提供了一笔可观的租金现金流，还可以成为融资的核心抵押物，让新城控股在市场流动性枯竭的情况下，仍手握珍贵的“水源”。

新城控股表示，运营中的吾悦广场不仅能带来稳定的经营性现金流，同时也可为公司的融资性现金流带来帮助，“再加上消费基础设施REITs推出，更优化了吾悦广场的估值体系。”

3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

这一政策将利好持有运营零售商业项目的企业，有助于这些企业盘活存量资产，优化投融资模式，促进新增投资。

王晓松在投资者会上表示，接下来要做深度运营，即把空间运营转变成用户运营，将过去的招商思维转变成经营思维，需要更加关注长期，不过分关注短期目标。

他明确表示，商业目前对质量要求更高，更希望挖潜自身广场价值，轻资产方面，“现在对于新城整个轻资产而言，还是以选择二线城市和强三线城市为主”、“寻找成长性和天花板更高的项目”。

2023年，对于包括新城控股在内的房企来说，都是挑战和机遇并存的一年。坚守稳定安全的财务基本面，商管业务持续释放运营潜力，增厚发展“安全垫”，都能助力新城控股顺利穿越行业周期。

“我相信风再大，骆驼总是专注前路，道路再崎岖，骆驼总能抵达远方。”新城控股集团董事长王晓松说。

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