本文来自微信公众号“空间秘探”（ID:MESPACE007），作者：李梓杨。
一周前，我爱我家在线上召开2022年年度业绩说明会。我爱我家表示，相寓独立上市是公司一直明确的战略目标，公司今年将会启动相寓业务独立分拆上市的准备工作。在此之前，自如、魔方等公寓品牌也计划在今年上市。不过，作为备受众望的第三家计划上市的公寓品牌，一个月前却遭遇了58集团的又一次大额撤资，为相寓的IPO计划增添了一丝不确定因素……
自如、魔方蓄势待发 相寓上市遭撤资
存量时代的今天，长租公寓品牌正在悄悄酝酿着资本吸收与规模扩张之路，路途却是坎坷且曲折的。
早在2019年，自如等长租公寓品牌就相继传出赴美上市传闻。在准备IPO上市之前，自如已经完成了多轮融资。2016年，自如从链家独立运作。自2018年以来，自如开展了多轮融资。2018年1月，自如宣布获得40亿元人民币A轮融资，由华平投资、红杉资本、腾讯三家机构领投，华兴新经济基金、GA资本、源码资本、融创等机构跟投。2020年3月，市场更传出软银愿景基金对自如投资了10亿美元。
今年，自如再次计划在香港首次公开募股（IPO），最早或于4 月份向香港交易所提交初步招股说明书计划筹资约10亿美元，并最快在今年上市成功。
魔方公寓母公司魔方生活服务集团有限公司也已在4月28日向港交所更新了上市招股书。
魔方生活服务此前曾于2022年9月向港交所递交了一次招股书，但在2023年3月时，其申请资料已经失效。与自如类似，自2013年以来，魔方也先后完成4轮融资。2016年魔方生活C轮融资近3亿美元，2019年魔方生活获得1.5亿美元D轮融资，背后的资本方包括中航信托、美国华平集团、加拿大的养老基金管理公司CDPQ等。
在以自如为代表的分散式公寓和魔方所代表的集中式公寓品牌，都在资本市场做出了自己的尝试。“相寓”也蠢蠢欲动——今年五月，我爱我家召开业绩发布会，透露了旗下“相寓”长租公寓品牌的独立分拆上市准备。
但与自如、魔方吸收大量资金不同，相寓筹备上市却遭遇撤资，让行业倍感蹊跷。一个多月前，58集团通过集中竞价、大宗交易或两种方式相结合的方式减持公司股份不超过6454.07万股，减持比例不高于2.74%。
此次58集团的股份减持，并非高位抛售套现。如果按照我爱我家4月7日收盘价3.53元/股计算，和2018年入股时受让价7.12元/股相比，本次减持虽然最多将套现2.28亿元，但58集团亏损幅度达50.42%，直接亏损一半，被业内称为“吐血”减持。
“相寓”成我爱我家唯一亏损的板块
高位买进，低位卖出。如此操作让人心生迷惑：58集团为何撤资，我爱我家又为何坚持选择上市？
实际上，这并不是58集团第一次减持我爱我家股份。58集团在2018年收购我爱我家其他股东的股份至8.28%，成为我爱我家第二大股东。随后，于2020年、2022年先后3次宣布减持计划，不过，前两次减持计划期限届满，未有减持动作。直到2022年12月20日，58集团正式减持我爱我家1300万股，占总股本的0.55%。减持后，58集团持股比例降至7.73%。
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如今，58集团再次宣布减持计划，如果按照最高限额完成减持，持股比例将降至4.99%。由于持股比例低于5%，未来再行减持将不再需要提前披露。所以，58集团在未来或许还将继续减持，不排除完全撤资的可能。
面对58集团的持续撤资，我爱我家表示是出于“集团资产整合需要”。也有业内人士指出，58集团并不看好我爱我家的长租公寓相寓业务和上市前景，因为董事会和管理团队里缺乏懂长租公寓的人。细数我爱我家的高层管理团队，绝大多数为金融背景出身，的确没有深耕长租公寓的人。难以否认，董事会的组成对相寓未来走向有着决定性的影响，或许是58集团选择撤资的重要因素之一。
从另一个角度来看，58集团在相寓准备上市的节点收回2.28亿大额资金，也可能是自身资本运作收效胜微而急于回血。
2021年4月，58同城从美股退市后，集团旗下公司安居客冲击IPO，但至今仍然没有进展。值得注意的是，安居客是58集团旗下唯一一家盈利的公司，仍因为“虚假房源”风波等一系列问题难以上市。
“58系”家政服务平台天鹅到家（原58到家）冲击IPO同样遇阻。2021年7月3日，天鹅到家在纽交所披露招股书，然而17天后，其赴美上市计划被无限期搁置。如今，天鹅到家唯一的上市可能就是港交所，但也不乐观。
唯一成功登陆港交所的58集团旗下快狗打车（原58速运）表现也不尽人意。2022年快狗打车上市首日平开，报21.5港元/股。截至2023年5月15日，其股价为1.86港元/股，较上市发行价下跌91.3%。除了市值缩水，快狗打车的业绩也并不理想，整体来看，快狗打车近五年亏损接近40亿元。
回到我爱我家相寓本身，58集团之所以没有对其持乐观态度，核心还在于相寓自身的盈利能力并不强。
我爱我家发布的2022年年度报告显示，在我爱我家的四大业务板块中，相寓属于资产管理业务，且已经跃居我爱我家营收首位，在总营收的比重达到48.37%。相比之下，我爱我家的经纪业务在总营收的占比只有30.25%，同比下滑29.85%。
我爱我家最大的业务板块相寓，全年租金交易额 163.30 亿元，实现营收 56.47 亿元，同比增长75.27%。看似表现优异，但毛利率并不客观。相寓过去一年成本高达59.85亿元，毛利率为-5.99%，转身成为我爱我家四大业务板块里，唯一亏损的板块。
除了相寓，我爱我家整体的净利润也一路下滑。从2019年开始，从盈利8.27亿元下降为2022年亏损3.06亿元。虽然我爱我家这些年的营收都在百亿徘徊，并未有大波动，在2021年和2022年，营收只跌了3亿元，但是归母净利润从盈利1.66亿元，直接变成亏损3.06亿元。
尽管面对曾经的第二大股东的撤资，我爱我家却依旧对相寓的独立拆分上市，展现出决心和信心。
我爱我家为何坚定“相寓”独立拆分上市？
相寓也有其自身的原则优势——“不采取牺牲效率方式盲目进行规模扩张”。在 2019 年其他长租公寓品牌积极扩规模的情况下，相寓不盲目不跟风，主动收缩不良库存。坚持每个项目达到卓越运营，再拓展下一个卓越项目的策略。
相寓清退租金价格与市场水平偏离较大的在管房源，从 2019 年年初 30.3 万套降到 2020 年初的 23.6 万套。公司目前房屋租赁业务主要聚焦在北京、上海、杭州、苏州等一线和新一线城市，未来也会积极在人口规模及经济活跃的新一线城市寻找机会、稳健拓展业务。
面对新的市场政策，二手房、新房交易市场的增长乏力，我爱我家收缩布局，相寓发展明显提速。
同时，得益于我爱我家这些年的数字化建设持续发力，相寓多个项目成功落地轻托管模式，向第三方提供品牌、系统、产品运营支持。还与国企合作人才公寓、集中式公寓项目。
但是，鉴于相寓以及我爱我家近两年的净利润的持续亏损。我爱我家坚定将相寓独立拆分上市，也有可能是集团寄希望于相寓在资本市场寻求新的机会和资金注入。
分散式长租公寓的“前车之鉴”和“成功经验”
相寓的盈利能力不佳，收益甚微，常常被诟病是分散式长租公寓的通病。长租公寓领域的基本运营模式本身就是薄利的，入局的长租公寓品牌都将在品牌的运营能力上有所突破才能获得自身的竞争力。
在相寓面前，实际上有“反面”和“正面”的案例。
/ 赴美的脆弱蛋壳和青客
两家赴美纳斯达克上市的青客公寓和蛋壳公寓都惨淡收场。青客破产清算，蛋壳公寓被纽约证券交易所摘牌，结束纽交所445天之旅。
首先是规模的无序扩张。不同于互联网思维下，需要依靠规模效应实现盈利，对于长租公寓这一关乎民生与城市幸福指数的商业领域，质量远比数量重要。
蛋壳公寓依靠“长收短付”的租金贷模式撬起了大量的资金，进而实现飞速地扩张、融资、上市。蛋壳的“长收短付”是加注金融杠杆的脆弱模式，即向租客“长收”租金，向房东“短付”房租。租客没有足够的资金，便诱导向租金贷等金融贷款平台一次性付清长期的房租。
利用租金贷的钱，蛋壳公寓完成了飞速的扩张，从2015年12月31日到2019年9月30日，蛋壳公寓经营的房间数从2434个增加到406746个，增加了超过166倍。
其次是尴尬的现金流。由于蛋壳模式中金融和杠杆风险，一旦遇到租客大面积退租或其他意外情况，蛋壳就可能遭遇资金链断裂，无法向房东支付房租。租客被房东清退，租客既要重新找房支付新的租金，又要为了避免影响征信继续向金融机构偿还分期贷款。
最后，一旦没有足够的现金流，又诱导出了一系列服务标准与契约精神的缺失。出现了向房东要求免租金但是不向租客免租金、取消了保洁服务但是依旧收取保洁费、拖欠员工薪水等等一系列负面舆情。
/ 押宝“增益租”的自如
试图突破传统二房东模式的分散性长租公寓代表自如，另辟蹊径转型推出“增益租”模式。即业主向自如支付装修费用，房子出租后，业主每个月收取租金的72%，自如则收取8%，合计占租金的80%。年底剩余的20%租金，将由业主和自如平分。
对于自如而言，增益租的模式将前期收房和装修成本节省，“增益租”模式的转型像是从“收房”转变为“托管”。自如不仅向租客收租，也面向业主提供自身具有强大供应链的家装服务。自如每年装修交付单量达7.5万，供应商超300家。自如已是一家名副其实的“大型家庭装修公司”，而智能家装则是自如家装未来发展的重要方向之一。
如此，在这个过程中，自如“轻装上阵”，利用自身的平台运营以及装修、家政等业务实现价值增值。
2021年以来，增益租扩张速度很快，9个月签约房源超过4万间，委托周期仅有4.3天，业主满意度高达99%。据自如公布的2022年Q1业务数据，增益租的业主委托量比2021年同期增长超过400%，其中“友家”“心舍”新增房源分别同比增长近360%、600%；豪宅线“曼舍”新增房源同比增长近56%。
“分散+集中”或是长租公寓品牌的未来
若将现行市场的长租公寓分为两大模式，一是集中式，二是分散式。集中式长租公寓包括万科的泊寓、龙湖的冠寓、碧桂园的碧家等一系列地产系的公寓品牌，也有魔方等创业系公寓品牌。自如、相寓等长租公寓品牌则是以分散式公寓为主要业务。
集中式长租公寓，之所以成为一众地产房企的首选，在于它天然地解决了房企存量物业的问题，并可以通过统一的管理实现现金流的运转。对于大多数入局的长租公寓品牌而言，集中式的主要难题正是集中楼盘的获得与前期资金的投入。但得益于集中式长租公寓后期运营难度小、抗风险能力强等优势，一度使得集中式被视为长租公寓的未来。
分散式长租公寓与之相比，入门门槛较低、扩张迅速。痛点在于传统模式下盈利能力受限、管理半径指数增长，管理难度巨大且抗风险能力弱。
对于分散式长租公寓而言，要想在这片蓝海中突破重围，可以有以下几点思考。
一是差异化竞争，抓住新的消费群体的心理。Z世代年轻人逐渐成为一二线城市租房的主力人群。分散式长租公寓可以利用其追求个性化、兼顾舒适与自由的特点，充分释放分散式集中公寓的优势——灵活性。
不受地地域、区位、物业条件的限制，收房自由意味着租客选址自由。向外界收房而非划地自建物业意味着分散式长租公寓在房源类型、房源位置上有更多的选择，满足消费者多样化的需求，提供更广阔的选择空间。甚至，可以借助民宿的选址思路，结合当地历史文化资源的特点，打造独具特色的存量物业盘活样本。
这时候，公寓品牌的质量标准和服务便成为了重中之重。当然这也是公寓管理的难度所在，因此还需要更专业的分散式长租公寓的管理人才为这个行业赋能。
此外，分散式长租公寓的另一优势是规模效应。分散式长租公寓可以依托规模与扩展速度，迅速提升品牌知名度。与此同时，触达人群的规模广度覆盖租客和业主，依托庞大的客户群体，分散式长租公寓可以拓展更多消费场景和服务项目。除基础的居住服务外蕴藏着更多未开发的商业发展潜力。未来分散式长租公寓或将能涌现出更多颠覆性、创造性的商业模式，为其带来更强的盈利能力。
集中式业态相对来说管理半径更小、管理效率更高，所以能做好分散式的公寓品牌大概率也能做好集中式，但只做集中式却不一定能做好分散式。分散式与集中式，都是长租公寓非常重要的组成部分。因此，优势互补的“分散+集中”获将成为长租公寓品牌的选择与趋势。
综上，在今年自如、魔方大概率顺利上市的背景下，我爱我家相寓能否成功上市备受关注。我爱我家相寓自身盈利能力和58集团的持续撤资也为其上市之路增添了许多不确定因素。但是，我们仍然可以汲取前车之鉴，学习先进案例，共同展望分散式公寓可观的未来。
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