昨天（1月31日），山东省召开住房和城乡建设工作会议。

会上，山东省住房和城乡建设厅厅长王玉志表示：今年，山东将牢牢坚持“房住不炒”定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让群众住有所居、住有宜居。

其中，更是提出“鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点”，可谓利好频出。

本文就其中的要点作出分析，并做延伸阅读。

01 向烂尾楼说不

这两年烂尾楼的事闹得沸沸扬扬，山东则将推出一系列新政来遏制烂尾楼的发生。

一是购房款的监管。山东提出，构建防风险长效机制，严厉查处购房款未进入监管账户、违规提取、抽逃资金等行为，保障开发项目顺利竣工交付，从源头上杜绝“烂尾楼”等新的风险发生。

作为买房者来说，一定要确保你的首付款和贷款进入到监管账户中，否则不要付款。

二是鼓励现房销售。逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。健全人房地钱联动新机制，各城市要根据人口变化，加强金融、土地、税收等调控政策协同，以人定房、以房定地、以房定钱。

“以人定房、以房定地、以房定钱”，意味着山东以前那种大规模、无秩序的房地产大开发时代结束了，以后要按人头来卖地、盖房。

其实，山东鼓励推行现房销售，也源于现实数据：

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截止到2022年11月，山东的现房销售面积大涨23%，期房销售面积则大降25.5%，这说明山东人对期房越来越没有信心了。

三是保交楼。聚焦保交楼、防风险，全省各地将进一步管好用好国家专项借款，紧盯资金支付和工程建设进展，确保逾期房屋按计划节点如期交付。

郑州的保交楼搞得全国皆知，可山东的成果却是全国第一。

根据山东住建厅的数据，山东积极申报国家专项借款，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，首批216个项目全部复工、交楼15115套，居全国首位。

02 向垃圾房子说不

大家都知道，因为开发商资金问题，已经有不少专家说过最近几年的房子质量是历史以来最差的。

关于这一点，我们从这两年的交房现场也能深刻感悟：交房必维权，已经成为常态。

针对这种问题，山东将会发布一些新政来制约开发商、保护买房者。

一是提高住宅设计标准。昨天的大会上提出，省里将出台高品质住宅建设指导性意见，制定《住宅设计标准》，加强对相关工作的规范和指导。

房子品质行不行，源头在设计。山东提高住宅设计标准，当能改变山东房子品质不如南方的潜在印象。

二是提高装配式建筑占比。全省新开工装配式建筑已达5597万平方米，占城镇新开工建筑30%以上。2023年山东将大力发展装配式建筑，全省开工装配式建筑占新建建筑比例达到34%。

此外，2022年山东还发布有另外两个新政。

一是，2022年9月1日山东省《关于调整新建住宅工程质量保修期的指导意见》正式生效。在这份通知里，对新建住宅保修期进行了延长：

山东省原执行的最低保修期限已经是20年之前的了。相对于原最低保修期限，现在的保修期限得到了翻倍式的延长。

保修期延长，对于买房者肯定是一个好事。以前，很多房子在2-5年的保修期内不出问题，可一过了保修期就出现了各种问题，就好像开发商计算好了似的。

现在，买房者可以获得更长时间的保修时间，这从另一方面也会倒逼开发商用好的建筑材料、干更加良心的工程。

二是，2022年8月27日山东下发《关于全面推行“先验房后收房”制度推动提升住宅工程交付质量的通知》。这个通知要求在原来相关部门验收的基础上增加业主的查验。

业主查验分为这几个环节：在主体结构分部工程竣工后、装饰装修施工中、单位工程竣工后等，直至签署房屋验收交付单。

业主可以主要查验以下几点：

对于业主提出的问题，能立即维修的，开发商需要现场组织修复。现场无法维修的，开发商需要及时向业主说明，另行约定承诺维修完成时限。

另外一点也值得注意，这个文件中规定：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应说明实际交付的商品房质量、设备及装修标准等与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

“先验房后收房”制度的实施，将可以避免交房时、交房后出现的各种问题、各种纠纷。毕竟，业主当初也是参与了查验的，自己没看出问题也是有一定责任的。

03 公积金发力

2月1日，也就是今天，济宁公积金新政将会生效。最令人关注的三点是：

一、双缴存职工家庭公积金贷款最高额度提高至80万元；单缴存职工家庭公积金贷款最高额度提高至50万元。

二、首套房公积金贷款最低首付款比例调整为20%，二套房公积金贷款最低首付款比例调整为30%。

三、取消“借款申请人及共同申请人双方累计为第二次申请公积金贷款，须距离首次公积金贷款结清日超过12个月”的限制。

在此之前，青岛、济南、烟台等省内城市都发布了公积金新政，但济宁的新政有着特殊的意义。

我们来看山东两个龙头城市的政策。

青岛、济南两个城市的政策是：单人公积金最高可贷50万，双人最高80万，首套房首付30%，二套房40%。

很明显，济宁的公积金贷款额度已经和青岛、济南相同，首付比例更是下降了10%。这是济宁的一大进步，也是青岛、济南遇到的一大囧况。

济宁房价1万，青岛、济南房价2万多，可济宁的公积金政策比青岛、济南还要宽松。显然，在济宁用公积金买房更加容易，青岛、济南则需要采取混合贷才能够贷满。

有了济宁的打样，我感觉后续山东其他城市即使在贷款额度上不能继续操作，也会推行首套房20%首付的政策。

按照昨天的会议消息，山东2022年住房公积金缴存额1825亿元，提取1151亿元，似还有余额。

2023年，山东各城市估计还会推出更多的公积金利好政策，来促进楼市复苏。

总之，经过3年的疫情和2年的停工烂尾潮，2023年的山东楼市将迎来创伤修复期。虽然谈房价上涨为时尚早，但以青岛、济南为龙头的城市，或许会在2023年度过蛰伏期。

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