2022年第三季度，由于疫情防控形势的好转，开工、开业项目的恢复，市场迎来新项目的集中入市，品牌开业规模相较于二季度迎来快速增长。公寓企业集中力量，聚焦核心城市进行战略扩张。房企系品牌扩张速度趋缓，国企系公寓品牌市场份额进一步扩大。

以下是迈点研究院最新独家发布的“2022年第三季度集中式长租公寓品牌开业规模TOP40”、“2022年第三季度集中式长租公寓品牌管理规模TOP40”。其中，泊寓、冠寓和魔方生活服务集团位居集中式长租公寓品牌开业规模榜前三。

一、开业规模

1、开业规模榜单解读

2022年第三季度，TOP40集中式长租公寓累计开业规模83.56万间。其中TOP30品牌累计开业规模82.14万间，开业规模环比增长12.29%；TOP10品牌累计开业规模61.3万间，环比增长6.52%。

从开业规模来看，TOP10品牌开业规模门槛为2.37万间，泊寓和冠寓继续领先，开业规模均超过11万间，竞争优势明显。据迈点研究院调研数据显示，随着疫情后市场日益回暖，龙湖冠寓稳步扩张。2022年第三季度，冠寓继续发力长租公寓市场，陆续在成都、武汉、郑州和西安等4个城市共布局了4966间白领公寓。另外，城方首次进入TOP10，城方深耕上海，截止到第三季度，在上海累计开业房源接近2.4万间。保租房成为城方三季度的布局重点。9月，上海地产集团迎来首批保租房项目地产城方·虹桥璟智和地产城方·古北璟宏，合计新增供应保租房超过1100间。据悉，上海地产集团共打造17个保障性租赁住房项目，总建筑面积约147万平方米，可提供房源1.7万套，接下来将陆续入市。在保障性租赁住房建设运营领域，国企正发挥着“稳定器”和“压舱石”的作用，有望推动保租房迎来入市潮。

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TOP11-20的品牌开业规模门槛均超8600间。第三季度，城家公寓战略合并瑞贝庭公寓酒店品牌，开业规模持续增加，相比上季度累计开业房源数量增加3300间。另外，国企继续发挥示范效应，开业规模不断增长，本季度合房承寓开业规模房源增加3048间，环比增长18.32%。部分房企系公寓开业规模也呈现增长态势，金地草莓社区、碧家、保利公寓也陆续迎来房源的陆续上线。不过，部分长租公寓品牌因关闭少量门店，开业规模变化不明显。TOP21-30品牌的开业规模门槛为2620间，其中安居瑾家、乐柚公寓、莞寓、华发优生活、中海长租公寓（海堂、友里）、宁巢公寓开业规模持续扩张。TOP31-40品牌的开业规模门槛为649间，其中滨纷公寓和富米国际公寓三季度分别新增开业857间和92间。其中滨纷公寓锦绣龙川社区是合肥包河区配建租赁住房项目，拥有租赁住房816套，8.35万平方米的建筑面积，是安徽省建筑面积最大的集中式租赁社区。

从品牌背景来看，TOP40品牌中，房企系开业规模37.59万间，占比总开业规模榜的45%；创业系开业规模22.08万间，占比总开业规模26%；国企系和酒店系分别开业9.38万间和7.52万间，占比分别为11%和9%；其次是央企系，开业规模6.87万间，占比8%。

相比上个季度，房企系品牌开业规模仍然占比最大，但是扩张速度趋缓；国企背景公寓品牌扩张速度最快，开业规模进一步扩大。

2、开业规模TOP10品牌重点解读

TOP10品牌累计开业规模61.3万间，占TOP40品牌开业规模的73%，马太效应依旧明显。与2022年二季度相比，一线城市开业规模占比明显增加，品牌避险意识增加，新增开业项目主要聚集于核心城市。48%的新开业房源集中在上海、北京、广州、深圳等一线城市，尤其是北京和上海，迎来乐乎集团、牛油果青年社区、城方等头部品牌的强势入驻；46%的新开业房源布局在成都、西安、郑州、武汉、杭州等新一线城市，其中冠寓在三季度深耕成都；仅6%的项目分布在其他城市。

从TOP10品牌新开业项目产品分布来看，白领公寓仍为长租公寓头部品牌首选布局产品，占比87%；其次是保障性租赁住房，占比5%。除了冠寓加快提高全国的白领公寓市场份额之外，三季度，乐乎青年社区先后在郑州、北京、杭州等城市开业，向市场共计输送逾3800套白领公寓；牛油果青年社区表现也十分亮眼，2022年9月, 牛油果社区在上海推出1600间人才公寓。

二、管理规模

集中式长租公寓

1、管理规模榜单解读

2022年第三季度，TOP40集中式长租公寓累计管理规模101.38万间。其中TOP30品牌累计管理规模99.6万间，管理规模环比增长8.29%；TOP10品牌贡献了71.89万间的管理规模，环比增长3.24%，占比总管理规模的七成以上，其中泊寓以21万间的管理面积位居第一。另外，牛油果青年社区、乐璟生活社区、百瑞纪（窝趣）、乐乎集团和管理规模增加最快，新增管理房源均超过3000间。

从品牌背景来看，房企系管理规模41.36万间，占比40.8%；创业系管理规模22.16万间，占比21.86%；国企系管理规模13.36万间，占比13.17%；央企系管理规模13.1万间，占比12.92%；酒店系管理规模11万间，占比10.86%。

2、管理规模TOP10品牌重点解读

总体来看，房企系公寓品牌管理房源规模占据TOP10品牌管理规模接近一半，其次是创业系，占比20%。其中乐乎集团扩张动作最为积极，三季度新增管理房源接近4000间。另外，朗诗寓也积极拓展签约项目，在杭州签订富阳银湖项目和萧山赞成国潮中心项目，通过签约的方式大幅提高了管理规模，预计未来将供应超过1200间房源。

分散式长租公寓

根据迈点研究院的调研统计，2022年三季度，牛油果管家累计管理房源规模超过6.8万间，建方长租累计管理房源规模超4452套。德信随寓紧随其后，分散式房源管理规模超过4000间。另外，地方国企表现也较为亮眼，宁巢公寓和滨纷公寓分散式管理房源再次增加，分别达到2298间和740间分散式公寓的管理规模。凭借政策扶持和丰富的社会资源，“国企系”开始崭露头角，纷纷布局长租公寓市场。未来，坐拥资金、土地和社会资源优势的“国企系”或将持续升级品牌战略，加强战略合作，争夺长租公寓市场，加速布局。

三、总结

2022年是保障性租赁住房建设大举推进的一年。中央的“房住不炒”的顶层设计，获得了全国超过40城的积极响应，有望缓解大城市的住房问题。随着政策导向，“国企系”承担了住房租赁改革的重任。在国企和城投托底的背景下，如何把土地盘活，利用代建、合作开发、委托运营等方式参与保障性租赁住房的市场运作成为新的探索方向。建议住房租赁企业，除了寻求商业化发展，更要努力提升公寓运营的安全性、规范性以及专业性，保证体系化安全以及精细化运营。助力地方政府稳企业、稳经济、稳发展，进一步彰显公寓品牌的社会责任感。

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