本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

商业轻资产运营赛道上，各路玩家争相入局。

近日，龙湖集团（0960.HK）在其官方微信公众号公布了龙湖商业23个轻资产项目情况，包括21个待开业项目，其中有6个项目将于2023年开业。

通过上市将轻资产管理业务拆分为独立战略拓展方向的华润万象生活（1209.HK）日前披露，公司在2022年共计新签约13个轻资产商业项目，包括太原钟楼街项目、珠海香洲优特汇、南昌天使金融广场等，再度提及“跑步入场”轻资产赛道。

群雄逐鹿，“老玩家”们也在打造自己人生的“第二曲线”。目前，万达集团的商业轻资产运营平台——珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“珠海万达商管”）在港交所上市进入倒计时。届时，或将掀起行业洗牌浪潮。

华润万象生活在其2022年商业年刊中表示，目前来看，主流商管公司普遍脱胎于商业地产开发商，“由内而外”开始尝试承接外部生意，整体市场仍处于粗放发展的初级阶段。“我们预计在未来5年左右，商业轻资产市场格局会相对清晰、整体市场发展会走向成熟。”

跑马圈地

2023年开年以来，消费的复苏带来经济活动回温，并逐渐传导至商业地产市场。市场机构世邦魏理仕发布的《2023年中国商业地产市场展望报告》指出，写字楼市场、零售物业市场将在今年开始逐步回暖。

与此同时，商业地产领域近期动态频频。风口劲吹，玩家集结。

据龙湖集团披露，其自2021年初开启“轻重并举”战略，以“天街”“星悦荟”为主要产品；2021年5月获取首个轻资产项目，当年9月首个轻资产项目开业。一路走来，至今已累计获取近30个轻资产项目。

2023年，龙湖商业将有6个轻资产项目开业，包括北京北苑天街、上海江湾里MEET678、杭州国芳天街、石家庄裕华星悦荟、武汉M758、汕头国厦星悦荟，商业总面积为28.7万平方米。其中，北京北苑天街位于北京朝阳区北苑商圈，由龙湖商业与北京朝阳区国资公司联合打造，商业建筑面积为9.3万平方米。

《中国经营报》记者注意到，除了上海江湾里MEET678是由龙湖商业独立操盘外，其他项目龙湖商业均选择与项目当地开发商联合共建。

官网显示，截至2022年12月底，龙湖商业在北京、上海、重庆、成都等核心城市总共开业超70座购物中心。根据龙湖集团披露的2022年未经审核的营运数据，2022年，包含物业管理服务业务在内，公司经营性收入约250.2亿元（含税），同比增长约25％，其中投资性物业租金收入约127.3亿元（含税）。

与龙湖集团不同的是，华润置地（1109.HK）自2020年1月起将商业运营作为独立的创收业务，随后拆分商业及物业科技板块打包并入华润万象生活，后者于2020年12月在港交所上市。彼时，华润万象生活除了管理华润置地的45个商业物业外，还代管华润集团的14个在营商业项目。

上市后，华润万象生活“跑步入场”轻资产赛道。记者注意到，2021年3月，华润万象生活明确了公司“十四五”业务发展目标，计划在2025年末物业管理面积达到4亿平方米，其中第三方外拓面积占比达50%；开业购物中心达150个，其中第三方外拓数量至少50个。

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经过2022年，华润万象生活距离其“十四五”目标又近了一步。据披露，华润万象生活在2022年新签约的轻资产商业项目中，有不少为城市存量商业接管项目。比如，南昌天使金融广场项目原是红星美凯龙大型家居商场，总商业建筑面积为11万平方米，由华润万象生活接盘进行商业管理输出。

扩张亦有章法。华润万象生活表示，商业轻资产管理业务是其两大战略拓展方向之一，公司目前的拓展策略聚焦于一二线城市较大体量的TOD项目，以发挥公司所具备的商业管理能力优势。“虽然有一定的规模拓展压力，但对商业轻资产项目的拓展是审慎的。”

在轻资产业务项目的筛选基准方面，华润万象生活表示，“希望选择一些相信和理解公司经营理念的业主，与公司的商业产品线匹配或有一定创新示范效应的优质项目，通过高效管理为业主的资产增值保值、通过审慎外拓为租户经营提供更丰富、更适合的空间选择，实现业主、租户和管理方的共赢。”

从“内部管理”走向“外部生意”，从“服务母公司”扩大到“服务外部业主”，从“管理思维” 转变为“服务思维”，正成为华润万象生活等涉足商业管理业务“入局者”面临的新挑战。

差异化经营

踩准赛道并非一劳永逸，找准节奏才是正解。

“掘金”轻资产赛道并非没有门槛，规模扩张也不意味着质量和效益增长。签约项目能否如期交付、投后管理如何开展等，是摆在众多商业管理企业面前的现实问题。如何在日趋激烈的竞争中如鱼得水，考验“入局者”对自身的认知程度、对行业动向的敏锐度。

中指研究院研报指出，商业轻资产运营模式主要为商业运营企业依托丰富的运营经验和品牌影响力，通过培养专业的人才队伍，为委托方定制个性化运营方案、优化资源配置，利用自身招商引资能力，盘活存量资产。

华润万象生活表示，商业轻资产管理所需处理的是业主、管理公司、B端租户、C端消费者这四方之间的关系。当前，商业轻资产管理仍处于市场发展的初级阶段，对第三方项目进行商业管理的服务模式、服务内容、服务范围等更加灵活多样，目前来看，尚未形成清晰的市场格局和服务范式。

“后来者”龙湖集团披露，过去20余年的商业布局，为商业轻资产运营实践提供了丰富土壤，龙湖商业走出一条“轻重并举”的道路，从前期规划、开业筹备到项目运营，其为购物中心提供全生命周期的资产管理服务，并依托全链条的商业运营能力，贴合不同阶段、特性的轻资产商业需求，向客户进行精准的经营及管理能力输出。

以龙湖爱加两江星悦荟为例，该项目商业建筑面积为11.6万平方米，涵盖多元餐饮、休闲娱乐、儿童亲子、零售等复合业态，同时打造城市首进品牌店、网红轻餐汇聚地等场景。龙湖集团表示，对于此类拥有成熟消费习惯和强消费力的成熟片区，龙湖商业深入分析周边客群画像，锁定周围3公里范围内的品质中产家庭和新贵潮流白领，以“精致悦己的理想生活”为方向全面升级项目。

龙湖集团披露，龙湖爱加两江星悦荟于2022年5月20日开业，开业3天客流为26.98万人，目前招商率为99%，开业率为97%。

值得注意的是，商业轻资产所管理的资产实体为商场或商街，较难实现标准化复制，空间形态等也更加复杂。

2022年初，华润万象生活携手珠海优特集团，打造其首个在营接管的轻资产商业项目——珠海优特汇。华润万象生活从组织融合、核心竞争力打造、运营提效、 客户运营等多个方面入手，克服难题。

其中，华润万象生活对珠海优特汇重点进行品牌定位重塑以及场景打造，突破商业消费空间及城市公共空间边界，并通过创新销售渠道，借助抖音直播流量，通过视频、直播、探店等多种形式，拓展项目的多元化经营模式，对原系统留存较大基数的会员数据进行高效利用，挖掘会员价值和消费潜力。华润万象生活披露，2022年，珠海优特汇实现首年利润率同比双位数增长、成本降低超过720万元。

2022年中期业绩公告显示，华润万象生活在2022年上半年收入52.78亿元，公司拥有人应占溢利为10.28亿元。营收结构方面，住宅物业管理服务板块收入33.54亿元，同比增长40.2%；商业运营及物业管理服务板块收入19.24亿元，同比增长18.5%。

推进轻资产业务模式已成为行业共识。万达集团此前宣布，从2021年开始不再发展重资产，即不再投资持有万达广场物业，全面实施轻资产战略。从营收模式上看，珠海万达商管的利润主要来源于商户支付的租金和物业管理费分成。

招股书显示，2019～2021年及2022年上半年，珠海万达商管的收入分别约为134.37亿元、171.96亿元、234.81亿元及134.8亿元，同期净利润分别为12.48亿元、11.12亿元、35.12亿元及40.47亿元。

标签： #重庆鸿业债权2023年资产项目