导 语

一年之计，莫如树谷；十年之计，莫如树木；百年之计，莫如树人。 企业所得税专业人才库自成立以来，坚持以“学、用、思”相结合，固化专业人才的研究性学习和成长机制，紧扣经济热点开展税政研讨，旨在培养和打造一批专业的税务人才，真正实现引才、识才、育才的目标。

6月4日下午，企业所得税处联合人事处举办了智税人才——企业所得税税政沙龙之“走进REITs”专场活动。市局党委委员、总审计师李显著出席并讲话。本次沙龙特别邀请了万科企业股份有限公司卓立峰先生、毕马威企业咨询（中国）有限公司冯冶国先生参与分享与研讨，来自市委组织部人才局代表、市局机关处室、各派出机构、各区税务局的企业所得税专业人才库全体成员、系统内其他有兴趣的骨干人才以及来自律师事务所、证券公司的部分社会人士参加了沙龙活动。

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本次沙龙围绕REITs试点政策，对前沿新兴业务展开研讨。 通过特殊架构场景的分析，政策不确定性的探索，扶持企业享受优惠的思考，充分体现出深圳税务人才勇立潮头的意识和担当，以及对税收政策的专业性和引领性，达到了交流思想、互相启发、促进学习的目的。下面，一起来回顾一下现场专业人才们的精彩观点吧。

（本次沙龙属于内部研讨，意在交流碰撞，集思广益，研讨之观点不作为执法的依据。）

领导寄语

市局党委委员、总审计师李显著：

张国钧局长对REITs税收问题一直非常重视，要求加强税政研究，为推动公募REITs在深圳落地有所作为。我们的活动预告推出后，深圳市委组织部人才工作局“人才深圳”公众号第一时间要求转载，并派人观摩。还有证券业和律师行的代表积极报名参会，这在我们的业务研讨沙龙中实属首次，说明企业所得税税政越来越引起重视，在社会上很受关注，我们一定要把它搞好。

主动作为，把人才库建设好。加强人才库建设，做到与时俱进，每年实施动态调整，多招新人，做到入库有标准、出库有原则。人才库划分的七个研究小组，每年除了基础建设外，还多搞案例，多出成果，充分发挥入库人才的作用，提升人才们的归属感。

解放思想，把税收问题研究好。深圳是我国改革开放前沿，各种经营主体十分活跃，各种经营模式迭代创新，其中蕴含的经济活动、交易关系、结算方式等异常复杂，希望我们人才一定要解放思想，大胆突围，去主动研究税制税政和征管，为我市经济发展多做政策研究和政策储备！

提高站位，把税收作用发挥好。税收不单单是收税，更为关键的是要服务经济社会发展。作为专业人才，你们要学会对纳税人解释政策，为政府部门出谋划策，为税政主管部门谏言献策，目的就是要发挥税收作用。REITs选题很好，切中目前企业融资难成本高问题，今后你们还要做好类似问题研究，争取多出成果、快出成果，为深圳建设中国特色社会主义先行示范区作出贡献！

背景介绍

朱栗宁（企业所得税处人才库成员）：

基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），其实质就是以国家优先支持的重点区域、重点行业的优质基础设施项目为底层资产，通过搭建“公募基金+单一基础设施资产支持证券（ABS）”证券化产品组合的方式，创新投融资渠道，引入社会资金，盘活存量资产。从之前中信证券发行的苏宁云商资产支持证券以及万科集团发行的类REITs产品来看，多为债权形式融资，而在目前公募REITs试点政策下，强调的是权益导向，要求原始权益人将项目公司及相关底层资产完全出表，那么从原始权益人资产出表，到用项目公司的股权换ABS份额，再到用公募基金募集资金收购ABS份额，又到实现每年向基金投资者进行分红，最终到退出，如果按试点政策规定的架构安排，至少四到五层。不同环节将会涉及到不同参与主体的税务处理。如何合理利用现行税收政策降低总体税收成本成为公募REITs参与各方需要重点关注和权衡的问题。

由于目前尚没有出台专项针对公募REITs的税收政策，在税务管理过程中，只能按照现有政策对REITs全生命周期的各环节业务进行拆分适用。用旧的税收政策去套用新生业务，必然会导致执行中存在很多政策的不确定性，这对纳税人和税务机关来说都是不小的挑战。作为支持公募REITs试点政策落地的重要一环，我们一直在持续关注、积极研究相关税收政策的适用问题。自2017年以来，我们配合总局开展调研，撰写《深圳市税务局房地产信托投资基金（REITs）征管情况调研报告》，并分别在西安和扬州召开的税务总局所得税司全国会上进行汇报，建言献策。

卓立峰（万科集团税务总监）：

现金流是企业“活下去”的氧气，如何找到更长期、更低成本的资金是每个企业当家人时刻思考的问题，通过REITs可以盘活沉淀的存量资产，帮助企业找到优质资金，实现表外融资和降低负债率，助力“弯道超车”或“屯粮过冬”。

万科集团为解决房地产企业直接融资难的问题，积极探索开展类REITs系列产品发行工作，早在2015年就发行了“鹏华前海万科”，是国内首个以公募资金为载体发行的类REITs。其中在REITs设立环节，为提高ABS的计划增信，原始权益人会作为专项计划的劣后级份额持有者，并在专项计划期满后需要对项目公司的股权进行回购。从实质上看，原始权益力并没有完全剥离对项目公司的控制权和所有权，将资产剥离到项目公司只是为了满足发行资管产品形式上的要求，但根据税收政策中关于资产（股权）转让的形式要件判断仍属于转让完成，产生高额的税收成本。

REITs设立环节进行的各项重组安排，一般无法满足企业所得税特殊重组中对12个月的限制，也因原始权益人的房地产开发企业身份，无法满足改制重组暂不征收土地增值税的条件，税收成本高昂。此外，企业所得税、土地增值税、增值税、契税等各税种之间对于改制重组税收政策适用的重组类型、标准和条件各不相同，更是增加了政策的适用难度。在REITs运营环节，由于其产品结构复杂，存在投资者、私募基金、专项计划和项目公司等多个纳税主体。随着收益的逐层分配，会产生增值税和企业所得税的重复征税问题。

冯治国（毕马威中国金融行业税务服务合伙人）：

国家新出台的基础设施领域公募REITs与原来的类REITs在权益性质、运营方式、行业监管、参与主体等方面有较大的差别。对公募REITs的税务处理产生很大影响。

从公募REITs试点政策的限定条件看，比如要求公募基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体穿透取得底层资产完全所有权或特许经营权。这就意味着原始权益人要将底层资产完全出表，资产投资、特殊重组或是整体资产转让，不同的方式下，在税务上应如何处理？再如资产出表后要求原始权益人同时参与公募基金的配售，且不低于20%。原始投资人用低层资产最终实际上换回的是部分的现金与部分公募基金份额，在税收上应如何认定？又如要求公募基金每年必须分红一次，且分配比例要大于基金年度可分红金额的90%。但如何保证项目公司每年都能向基金产品进行分配，就需要通过增加一些债务安排以实现这一目标，也必然会产生一些税收问题。

从资产的角度看，应重点关注底层资产所附带的增值涉及的增值税、土地增值税以及企业所得税处理；对于私募基金、ABS、公募基金等契约型的产品本身的税收处理，以及从底层资产向上逐层分配过程中的税务处理。

从现金流来看，原始权益人在REITs架构搭建过程中，出资、认缴、偿债、投资等一系列的安排，均没有实际的现金流，只有通过发行公募基金募集到资金后才能实现现金流入，在缺乏必要的纳税资金时，应如何进行税务处理。

观点碰撞

刘星（企业所得税处）

基础设施领域公募 REITs 的试点及推广对我国有着至关重要及深远的意义，但 REITs的实施仍面临着税收政策的“天花板”制约，导致REITs实际上很难操作，从已发行的类REITs产品来看，税收成本较高，从而对REITs的推出造成了很大制约。在税收上需要从政策和征管层面进行突破以支持公募REITs的发展。作为基层税务部门，更多的是在遵循现行政策规定的情况下，征管层面应尽可能放宽执法口径，在避免执法风险的情况下，尽量减轻REITs实施过程中的税收负担。比如，在基础资产剥离环节，将所得税纳税义务递延至产品成功发行募集到资金后再缴纳；在运行持有环节，项目公司支付利息时，允许其比照金融企业的标准执行资本弱化的相关规定。

高传杰（宝安区局）

在对基础设施领域公募REITS设计配套税收政策时，我觉得应该重点关注因基金搭建过程的强制性架构和项目运营分红模式上的强制性安排所带来的额外税负成本，以确保税收中性。

在REITs搭建过程中，原始权益人将底层不动产置入项目公司后，再向私募基金转让项目公司股权这两项业务，就应该作为分步交易去认可其特殊的商业目的，建议在现行税法框架下，对重组业务特殊性税务处理规则给予适当的扩张和突破，将纳税义务递延至原始权益人转让项目公司真正实现资金收益时。

在REITs存续期间，要求公募期每年将上年度可分配利润的90%以现金形式分配给投资者。若SPV公司以成本法计量基础实施资产，重资产的折旧可能侵蚀大量会计利润，导致项目公司税后利润和实际现金流入差异距大；而采取公允价值模式计量资产，又面临折旧无法在税前扣除的问题。为解决项目公司前期资金短缺及增加投资人收益等问题，以关联借贷形式进行资金融通不可避免。那么关联利息支出的税前扣除和贷款利息增值税问题上，也应当给予充分的税收关注。

基金管理人可以设立专门的子公司或者委托有运营能力的机构负责基础设施日常运营维护。那么，项目公司对其他企业支付管理费就会存在现实需求，应当在企业所得税税前扣除问题上给予适当倾斜。

高雁（企业所得税处）

在REITs搭建过程中，原始权益人将基础资产通过公募基金实现提前变现，对其中的资产增值从法理角度考虑，应当依法纳税。但在企业所得税税政设计时，应考虑其在架构搭建过程中缺少必要纳税资金予以适当递延。此外还应重点关注土地增值税、增值税与契税，在现行税制下，以上税种暂不征收的改制重组类型和标准各不相同，执行起来容易顾此失彼，建议针对公募REITs进行整体税制设计时，能从全税种考量，对同一事项统一一个标准。

在REITs存续阶段，由于按照监管要求需要搭建的中间架构较多，从业务的经济实质考虑，避免重复征税就成为下一步税制设置过程中必须要明确和解决的问题。至于为确保公募基金的收益分配对SPV公司进行的必要的内部债务安排，个人认为超过债资比的问题在财税【2008】121号文件中已经明确，即可用独立交易原则与金融机构同期同类贷款利率的标准依法进行税务处理。至于相关性与合理商业目的等要件判断，对于此类在监管要求下的必要安排，在执法时是否可以不要太纠结，建议税制设置时直接予以明确，防止各地执行口径不一致。

陈彬（龙岗区局）

现行政策的缺位、不明朗或不衔接，诸多不确定性使得公募REITs在整个生命周期中存在诸多的税收风险。为充分体现税收服务经济的理念，我的设想是：

一是将资产剥离重组至公募REITs设立作为一个整体资产重组对待，期间视同一揽子重组计划的分步实施，将重组收益延后至基金彻底退出，以公允价值再行多退少补征收企业所得税。征税重点放在日常经营环节。

二是解决增值税利息收入不能抵扣，以存款利息计算虚拟进项。

三是资产重组方面，建议土地增值税与企业所得税的口径一致。

四是建议个人所得税与现行公开市场交易保持一致，持有收益由经营公司代扣代缴，公开市场交易免征个税。

五是对于关联利息税前扣除难以取得金融机构同期同类贷款利率证据这个征管难题，建议总局直接明确统一的上限，再授权各省、自治区、直辖市、计划单列市按规定进行确定。

李昌年（企业所得税处）

股权转让方将项目公司股权转让给私募基金会导致巨额的企业所得税。由于不动产证券化一般都需要按实际市场价格评估基础资产价值，而土地、房屋等不动产较取得时往往都会有巨额增值，巨额增值会带来巨额的企业所得税税收成本，这对企业而言是很大的负担，严重影响企业开展REITs业务。但我们企业所得税政策对股权转让所得有具体的规定，且一视同仁，因此我认为在这个环节予以调整的空间并不大。

马鹏（南山区局）

为了推动公募REITs这一新兴业务的开展，税收政策优化主要需要着眼于避免因纳税时点要求造成项目资金流紧张甚至断裂，以及从项目公司盈利到投资者全链条所得税等税款的重复征收。

钟蔼珊（蛇口局）

对于新兴业态，税收政策的制定存在一定滞后性。Reits实际是资产政券化的一种产品，其通过多层公司、组织架构实现的融资活动，税务部门需要打破单个企业、组织分析税收政策的习惯，可从整体税负分析，加强调研，积极向总局汇报，以争取支持公募Reits的新政出台，实现税收服务经济的良好循环。

李龙辉（宝安区局）

税政征管应为中国REITs的发展壮大提供足够的确定性与便利性！REITs的核心在于底层项目公司的运营，项目公司的利润和现金是基金分红的源泉。在设立阶段，资产进入项目公司时的各税种税政征管问题亟待明确；在运营阶段，项目公司可能会采取对赌协议的方式，因此，对于对赌协议等涉税问题也要一并研究与明确。

董秋红（光明区局）

在优化税收政策方面，建议坚持税收中性原则和税收确定性原则，配套设计税收优惠政策和征管措施，以高质量的税收政策为“催化剂”，助力新兴产业蓬勃发展。

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参会感受

张敏

龙岗区局

本次沙龙是在公募REITs试点刚刚起步阶段的政策研讨，具有很强的前瞻性和挑战性，为财政部总局后续政策制定提出建设性的意见建议，是高质量建设具有国际范的引领税收现代化体系“深圳版”的有力实践，为企业所得税处的实干精神和创新精神点赞。希望市局能组织更多高水平的政策研讨，进一步激发基层参与政策研究、勇于建言献策的积极性和主动性。

朱晔

龙岗区局

市局企业所得税处举办“走进REITs”税政沙龙显示了市局的敏锐性和前瞻性，也体现深圳税务人的创新和担当。参与本次沙龙，我收获很多：一是有幸领略与会专家们的专业和风采；二是深入学习和了解REITs涉及的税收政策和问题；三是再次感受专业人才热烈讨论税政业务的氛围。希望市局多举办类似的沙龙活动。

广东星辰律师事务所

律师 曾毅

很荣幸参加深圳市税务局税政沙龙之“走进REITs”。通过沙龙我对公募REITs有了一定的认识，同时也深深感受到深圳市税务局务实创新的精神。与会人员精湛的业务水平和扎实的专业知识也给我留下了深刻的印象。公募REITs是新事物，有关的各部门都在研究具体落地措施。我将结合法律继续学习研究公募REITs，期待能够与沙龙上各位专业人才保持沟通，一起研究解决公募REITs落地过程中可能遇到的问题。

国信证券结构融资部

高级经理 魏月晨

基础设施公募REITs是在当前金融市场改革中具有重大意义的创新举措，短期有助于企业盘活存量资产、优化资产负债结构；长期能有效填补产品空白，拓宽投融资渠道。

基础设施公募REITs发展不会一蹴而就，相关制度建设、税收规划、治理机制等将会继续完善。“千里之行始于足下”，随着不断探索，相信公募REITs破冰在即，未来已来！

沙龙小结

企业所得税处处长 曹明君

今天这场活动很精彩，大家发言也十分踊跃，虽然很多问题我们还不能就此得出结论，但至少通过思想碰撞，使我们对REITs有了更深的认知。经过两个多小时的沙龙活动，我想有三点感受与大家分享：

一是主题选择体现了创新精神。深圳历来不缺乏创新理念、创新技术和创新制度，本次选择的REITs主题是证监会和国家发改委4月30日才做出的制度安排，目前还在公开征询意见阶段，税务部门及时介入，无疑对REITs在我市率先落地起到很好前瞻准备；

二是主题研究体现了担当意识。目前受突发而来疫情影响，融资是市场主体面临的大问题，如何将社会沉淀大量基础设施资产盘活，解决资产运营效率，是当前企业复工复产一大课题。所以，现在我们积极探讨这一话题十分应景；

三是主题发言体现了专业素质。REITs从搭建、运营到退出，涉及到资产隔离、资产运营、成果分配多个环节，关联原始投资人、基金投资者、项目公司和各层级管理人，结构很复杂。在总局没有就REITs出台专项政策之前，大家能够纷纷利用现有政策发表己见，充分彰显了同志们专业素质。

结 束 语

善取势者可为人先，能谋事者必有所成。让我们咬定青山不放松，牢牢把握和发挥深圳“因改革而生、因创新而强”的城市特质，抢抓全面推进粤港澳大湾区和社会主义先行示范区建设的历史机遇，努力建设一流人才培养体系，让各类专业人才可以在各自的领域做专做精、深耕内涵，全面提升自身素质能力，为打造具有国际范的引领税收现代化体系“深圳版”贡献智慧与力量。

文案：高 雁

制图：蔡思思

排版：陈薇佳

责编：蒋军民

标签： #简阳水务债权资产项目政府债定融