2022年即将过去，2023年迎面而来。

回望这一年的楼市，房地产行业无疑又是“魔幻”的一年。在多重超预期因素影响下，行业呈现出市场销售大幅回落、多家企业债务***、城投托底土地市场等特点。

楼市也催生出了“房地产是支柱产业、保交楼、支持刚性和改善性住房需求、土拍托底、金融16条、三支箭”等十大关键词，诠释了这一年几多欢喜几多愁的楼市百态。

接下来，我们就从这些关键词里去感受、去读懂2022年楼市变化，细细品味这一年楼市到底经历了什么？

下面我们就着重解读一下2022楼市关键词“土拍托底”。

土地市场遇“寒冬”土拍揽金少三成

2022年，全国土地市场遭遇了一场大“寒冬”。

受销售持续下行及融资受限等因素影响，2022年房企投资拿地大幅缩量，土地市场供需均表现低迷。根据中指数据，1-12月，300城住宅用地推出及成交规划建面同比降幅均超30％，土地出让金大幅回落亦在三成以上。

截至12月26日，22城累计卖地1.9万亿元，同比下降超过3成，较2021年少卖地9000亿元。截至11月末，22个集中供地城市中，整体供地完成率不足6成，其中长春、重庆不足2成。

在集中土拍的22个重点城市中，2022年，地方国资成为拿地主力，土拍托底现象较多。

截至12月27日，22城地方国资拿地金额占比达到42％，超过了央国企的37％，民企该比例则仅为16％。特别是自三批次起，地方国资进场托底拿地态势明显，拿地金额占比持续提升。10月，财政部发文“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。”

地方国资托底民企年末回归

2022年，土地市场遇冷是普遍现象。尽管整体地价较2021年小幅提升，但受房企资金承压、楼市下行等因素影响，房企参拍热情持续下行。

数据显示，2022年土地成交溢价率降至3.7％，较2021年的11.6％下降7.9个百分点。

在今年第一、二批次供地中，拿地主力仍是央企、国企；从第三批次供地起，地方国资平台再次进场托底，成为拿地主力。

以北京为例，中指院数据显示，在北京前四个批次集中供地中，国企央企拿地占比分别为51％、91％、65％、36％；地方国资平台拿地占比分别为19％、3％、32％、46％；民营房企拿地占比分别为3％、6％、2％、0。

在2022年第三批次供地中，济南、青岛、上海、宁波、南京、深圳、福州、无锡、重庆、成都、武汉、长沙、郑州等城市，地方国资拿地金额占比均在5成以上，其中，济南这一比例达到88％，无锡达89％，福州达93％，郑州则高达100％。

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也就是说，在11月25日郑州推出的第三批次23宗地块中，除3宗流拍，其余20宗地块全部由郑州当地房企和平台公司以底价竞得。

南京第四批次供地亦全部由地方国资揽下。11月10日，南京共推出4幅土地，全部由江北新区的国资企业以底价成交，总成交额为66亿元。南京2022年四批次集中供地共推出99宗地块，其中9宗流拍，共揽金约1258亿元，相比2021年2074亿元出让金下滑39％。

成都、武汉、苏州第四批次集中供地中，70％以上的地价款都是由当地国资平台所贡献。

受资金压力影响，全国性布局的头部民企除龙湖外，基本都在土地市场上消失。本土民企在各自深耕地区反而表现比较积极。

典型如滨江集团，前四轮集中供地中在杭州本土市场共竞得28宗地块，其中独立拿地23宗、联合体方式拿地5宗，土地出让金总额达到514.55亿元。

年底，来自政策端的多重利好轮番出台，房地产信贷、债券、股权融资“三支箭”齐发，让房地产行业看到了久违的曙光。据不完全统计，自“金融支持16条”实施以来，已有60余家银行机构积极向房企授信，受益房企超过120家，总授信额度超过4.8万亿元。

政策和银行融资授信支持下，年末土地市场出现一个变化是：民营房企重现土地拍卖现场。

12月15日广州第四轮集中供地中，龙湖集团、方圆地产等民企踊跃报名且积极竞拍。

深圳最后一轮土地拍卖中，也出现民企身影，且是首次进入深圳的外地房企南通亚伦房地产公司，其在激烈角逐中成功将一宗安居地块收入囊中。

12月23日合肥第四批次集中供地中，民营企业伟星房产表现积极，且2宗竞品质地块均有参与。

天津第四批次供地中，民营房企拿地占比59％。其中，山西民企鹏飞集团以底价摘得2宗地块，斥资23.8亿元；龙湖集团以底价竞得1宗地块；天津汇川房地产、天津山川融城房地产各自竞得1宗地块。

行业观点

中指研究院指出，通过地方国资及部分城投平台托底，虽然可以减少流拍率，但由于部分国资企业和城投地产开发经验能力不足，左手倒右手终是表面繁华，长期来看并不利于房地产行业的良性发展。另

外，部分项目虽然可以通过联合优质开发企业入市，但去化不理想依然会增加地方国资平台的财务风险。从趋势来看，当前销售市场下行压力仍较大，短期国资托底现象仍将延续，预计在市场销售企稳回暖后，房企才会逐步恢复投资拿地。

标签： #济南全邦产业2022年市政债权转让计划