前海颐湾府分四期开发，其中二期还有260套117-121-123-262㎡的房源还未推出，本次主要讲的是三期四期，三期四期万科占据60％以上的股份，且将更为万科·臻湾悦，且预计将于9月左右面市，据知情网友称“有消息说是前海目前最好的户型，住宅110-170㎡四房，公寓150-220㎡四房。可以参考下之前万科大都会115平4房的户型图，价格约10万出头”

花费16.8亿

拿下28%权益

在今年3月，万科在其公布的新增项目中则透露，公司为万科臻湾悦项目支付了16.08亿元的地价，获得28%的权益。

图片来源：万科公告

万科臻湾悦项目位于前海妈湾妈湾片区，属于深国际智慧港先期项目的组成部分。

项目总占地面积约4万平方米，计容建面约10万平方米，总建筑面积约17.5万平方米，是以商业用地为主，集住宅、商业街区、办公楼、企业公馆于一体的综合体。

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其中，住宅部分分为5个地块、四期项目。

颐湾府是首期住宅项目，二期项目被命名为“颐城栖湾里”，而万科臻湾悦所在的19-08-03地块、19-07-05地块则被认为是三、四期项目。

妈湾法定图则 图源：深圳市规划和自然资局

但这四期项目的开发商却不尽相同：

一、二期项目的开发公司均为深国际前海投资管理（深圳）有限公司，由深国际、深业集团各持股50%；

而三、四期的开发公司则为深国际前海商业发展（深圳）有限公司（下简“前海商业公司”），深国际、万科各持股72%、28%。

同为深国际智慧港先期项目的住宅部分，但开发商却并不完全相同，这也是外界“更换开发商”言论的来源。

事实上，早在今年2月18日，深国际就发布公告称，万科向前海商业公司注资9.15亿元增资款，获得该公司28%的股权，而深国际仍持有72%的股权。

股权变更在3月底完成

图源：深圳市市场监督管理局

值得一提的是，在万科增资之后，前海商业公司又再计划出让公司股权。

3月9日，据全国产权行业信息化综合服务平台披露，该公司拟以30.56%股权发起募资，拟募集金额不低于14.8亿元，用于前海项目T102-0337及T102-0338地块的地价款支付及开发建设。

图片来源：全国产权行业信息化综合服务平台

若这一计划顺利进行，那么万科臻湾悦的开发商前海商业公司，将会在深国际、万科之外，再度迎来新股东，而万科臻湾悦的权益是否会随之出让给后者来，仍不得而知。

深国际是深圳市属直管企业中唯一一家整体境外上市公司，也是唯一一家以收费公路、现代物流、港口及环保为主业的国有产业集团，在房地产领域的项目并不多。

此前，深国际就曾与万科开展过房地产方面的合作。

前海网红盘

单价“10字头”

万科臻湾悦是2022年第二季度新开工项目集中启动的项目之一，位于前海妈湾妈湾片区，在月亮湾大道西侧、港城路南侧。

项目效果图 图源：深圳梦

目前，除了作为一期项目的颐湾府已交付外，二期的颐城栖湾里，以及三四期的万科臻湾悦项目，都处于基坑阶段。

根据万科公告信息，万科臻湾悦占地面积5.6万平方米，计容建面14.9万平方米，综合容积率2.7。

颐湾府 图片来源：淘房志

据万科公告内透露，万科臻湾悦占地面积5.6万平方米，计容建面14.9万平方米，综合容积率2.7。

而根据妈湾法定图则，万科臻湾悦所在的19-07-05地块，用地面积1.3万平方米，容积率3.41；一路之隔的19-08-03地块，用地面积约2万平方米，容积率3.91。

从周边配套来看，万科臻湾悦在地铁5号线铁路公园站旁，称得上地铁口物业。

项目周边附近有深外附中初中部、荔湾小学、青青世界、泛海城市广场等配套，可以满足基本的居住需求。

一期项目颐湾府在2019年11月开盘，推售367套房源，均价10.2万元/平方米，也吸引了870批客户认筹，最终去化约9成。这一项目已经在去年6月交付。

而颐城栖湾里、万科臻湾悦在基础建设已较为完善的妈湾片区，紧邻地铁站，相信入市情况也将非常看好。

万科·臻湾悦项目介绍

作为深圳最热门的片区之一，前海的住宅项目基本处于“不愁卖”的境地，去年，前海4个住宅新盘入市均售罄，分别是天健悦桂府（总价1068-1973万/套）、龙光前海天境（总价1153-1743万/套）、招商领玺2期（1009-1986万/套）、润峯府（总价1099万-2052万/套）。这些盘都是均价10-11字头，开盘即清盘！相信该项目入市，也会取得不俗的成绩！

颐湾府分四期开发，目前的动态是第一期和深业合作颐湾府，第二期深国际与前海合作颐城栖湾里，三期和第四期万科臻湾悦是以万科为主，万科占60%的股份以上。深国际前海19-07-05地块与19-07-02 、19-07-03 、19-08-03地块都位于前海妈湾片区19 单元，07、08 街坊内，由怡海大道、前湾河西街、月亮湾大道、自贸东街、通港街以及妈湾一路围合而成，总建筑面积253000平方，建筑高度150米。

项目依托周边丰富的山景、海滨、公园、河道等优质景观及其他完善配套，在规划形态上，通过流线型的塔楼布置，形成围合的社区花园，并释放出较大的视觉通廊， 户户看景，旨在打造成为国际级湾区标杆项目。

万科臻湾悦三期四期

颐城栖是深国际智汇港先期项目的组成部分之一，智汇港先期项目的总占地面积约4万㎡，计容建面约10万㎡，总建筑面积约17.5万㎡。以商业用地为主，包含住宅、商业街区、办公楼、企业公馆等建筑群。

交通：

距离项目最近的为地铁5号线铁路公园站（基本无缝接轨）；

同时铁路公园站还规划了5号线与9号线换乘，未来将于宝安新老中心、南山重点区、蛇口、西丽、前海片区串联起来，此外，将还有15、21、27、穗莞深城际等多条轨道交通串联前海与其他重点片区。

５号线南延段

９号线西延段

商业：

目前周边缺乏大型购物商场，这在后期规划起来后将会得到很大的弥补。

当前主要是商务，从铁路公园地铁出来可以看到世茂前海中心、前海自贸大厦、顺丰总部大厦、香江金融中心、平安智慧城市、深圳免税等高楼。 这些写字楼也会有配套小型商业可供周边消费。

教育：

项目周边拥有15所幼儿园、4所义务教育学校，还有荔湾小学和深大附中等学校都在周边。

※荟同学校※

此外项目靠近多所国际学校，拥有3000到5000个名额，包括荟同国际学校、礼德国际学校、英国国王学校（深圳分校）以及深圳哈罗国际学校

前海价值体系：

前海成大湾区核心引擎，国际化新城市中心！

今年初，粤港澳大湾区规划纲要发布后，前海规划已升级为：国际化城市新中心！

前海打造人才、产业集聚的新中心！

前海作为金融业和现代服务业的产业功能区，有了先行区核心引擎的地位后，意味着更多的企业总部和金融、服务业元素向前海集中。对那些计划进军大湾区的国内外企业，前海也将因此成为第一选择。

据不完全统计，目前前海已有17万家企业注册。根据补贴政策规定，最高500万的租金补贴下来，前海的办公成本将大大低于福田、南山，对企业来说极具吸引力。

最新规划显示，前海将力争至2022年，实现在地经营企业不少于5000家，总部企业、持牌金融机构、世界/中国500强企业等重点企业不少于300家，工作人口不少于10万人的归巢目标。

这意味着，前海将打造成产业集群、人才集聚的国际化城市新中心。

结语

目前项目还没有过多信息出来，但是据知情人爆料，按计划安排预计将在9月底左右上新，具体还需要以开发商为准，目前披露的面积为住宅110-170㎡四房，公寓150-220㎡四房，将会在不久的时间陆续出资料，具体还需以开发商为准，关注前海打新的朋友，可以入群等待交流