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作者：刘郁 范卓宇

来源：郁言债市

摘要

伴随着2021年下半年土地市场走弱与民营地产信用风险发酵，近期地方国企与城投拿地开始显著增多，市场对“城投拿地”的讨论也开始升温。本文聚焦1. 今年以来，城投拿地的区域差异；2. 2021上下半年，城投拿地比例的区域变化；3. 拿地多的城投主体。

如何理解“城投拿地”下的区域风险？城投拿地后需对土地进行经营开发获取销售回款收入后才能平衡现金流，短期的资金压力实际在上升。在当地房地产市场降温，地产销售变弱的情况下，城投拿地多的区域，整体信用风险可能有所增加。因而对于具体风险的分析需要结合当地住宅市场的景气度。

哪些区域城投拿地较多？全国来看，2021年1-10月全国30个省、直辖市和自治区国企拿地比例25.9%，城投拿地比例10.7%。 省份来看，2021年1-10月城投拿地比例较高的包括上海（29.4%）、新疆（22.0%）、江西（19.0%）、四川（16.1%）和湖南（15.7%）。 地级市来看，2021年1-10月城投拿地比例较高的包括江西鹰潭（80.7%）、四川攀枝花（63.4%）、湖北荆州（62.2%）、广东湛江（60.7%）、湖北十堰（54.0%）。

哪些区域下半年城投拿地增长较快？随着下半年土地市场的走弱，城投拿地比例明显抬升。2021年1-6月，全国30个省、直辖市和自治区城投拿地比例9.2%，7-10月升至13.5%。各省份中，下半年城投拿地提升较多的包括海南（+61.0%）、新疆（+28.3%）、重庆（+13.5%）、湖南（+10.1%）、浙江（+9.2%）。各地级市中，下半年城投拿地提升较多的包括安徽铜陵（+63.1%）、贵州安顺（+58.1%）、湖北十堰（+49.4%）、湖南岳阳（+49.0%）、湖南湘潭（+48.6%）。

哪些城投平台拿地较多？拿地比例排名前50的城投企业中，9家位于湖北，6家位于安徽，5家位于贵州；拿地金额排名前50的城投企业中，14家位于江苏，8家位于浙江，具体名单详见正文。

核心假设风险。1. 中国土地市场网土拍信息披露不够及时，造成部分土地出让明细的遗漏；2. 城投界定标准不够准确；3. 统计过程中由于出让地块用途分类模糊、行政区划调整等因素影响，结果可能存在误差。

伴随着2021年下半年土地市场走弱与民营地产信用风险发酵，近期地方国企与城投拿地开始显著增多， 市场对“城投拿地”的讨论也开始升温。本文聚焦1. 今年以来，城投拿地的区域差异；2. 2021上下半年，城投拿地比例的区域变化；3. 拿地多的城投主体。

如何定量测算“城投拿地”？

本文通过对2021年1-10月全国拿地数据进行自下而上的汇总整理来剖析各省市国企及城投拿地情况，并对1-6月以及7-10月的情况分别进行了整理。相关指标具体测算方法如下：

（1）爬取原始数据及预处理：首先从中国土地市场网（www.landchina.com）爬取2021年1-10月全国范围内每一宗土地出让的详细信息，包括拿地方、成交金额、面积、区位、用途等信息，并从中筛选出“用途”为“住房用地”的土地出让明细作为后续研究样本。在此样本基础上，筛选“区位”信息可得各省、地级市及区县的土地出让明细。

（2）筛选“国企拿地主体”及“城投拿地主体”：本文通过在Wind全球企业库中查询得到的“企业性质”项来判断“拿地方”是否为国企，同时考虑数据处理尽可能实用且从简，将2021年1-10月的土地成交额位于国企成交金额前95%的国企定义为“潜在城投样本”。为在该样本中筛选出“城投拿地主体”，本文将城投主体定义为“包括自身或控股股东属于城投”（详情请见报告《全国城投平台完整名单出炉》），判断标准来自于我们的发债城投名单和银监口径的并集。

（3）指标定义及计算：“城投拿地金额”指标的定义为：拿地方为“城投拿地主体”的所有住宅类土地出让明细的“成交金额”总和；“城投拿地比例”指标的定义为：城投拿地金额/所有住宅类土地出让明细的“成交金额”总和，“国企拿地金额”及“国企拿地比例”定义与此类似。

考虑到本文主要聚焦区域城投拿地，后文的讨论将以城投拿地为主，以国企拿地为辅。相较城投拿地口径，国企拿地口径更为宽泛，包括区域内的地方国企以及省属国企及央企，也可以作为判断区域土地市场情况的一个辅助指标。

如何看待“城投拿地”的区域风险？

我们在报告《土地出让更换“收银员”，城投受冲击？》中提出城投拿地的三类主要用途： 市场化经营开发，棚改保障房项目，闲置或用于抵质押融资。

对于第一和第二种情况，在当前土地市场不景气的背景下， 一方面，城投拿地能够在土地市场下行期防范土地大面积流拍，有利于稳定地方土地市场； 另一方面，在城投转型的大背景下，通过一级市场招拍挂拿地并进行后续开发，可能也成为部分城投的转型方向。

不过城投拿地后需对土地进行经营开发获取销售回款收入后才能平衡现金流，短期的资金压力实际在上升。在当地的房地产市场降温，地产销售变弱的情况下，城投拿地多的区域，整体的信用风险可能有所增加。

而对于第三种情况，可能更多是为了托底土地市场，这时地方政府往往会在城投一级拿地后向城投返还土地出让金，从而变相地实现“资产注入”，当地政府性基金存在虚增。此时如果城投已经较多将土地用于质押融资，那么信用风险也会更大。

当然我们在进行区域风险分析时，很难分辨每个城投拿地的实际目的，所以更重要的是结合当地住宅市场的景气度来判断整体的风险。我们接下来的内容主要聚焦各省市城投拿地比例本身，而对于区域的信用风险，可以再参照地产销售情况进行分析。

2021年1-10月，全国30个省、直辖市和自治区（部分城投发债量少的区域未列入统计）住宅类土地合计出让43342.1亿元，其中国企拿地金额11233.5亿元，城投拿地金额4646.0亿元，国企拿地比例25.9%，城投拿地比例10.7%。

从省份来看，2021年1-10月，城投拿地比例整体中位数为7.8%。其中城投拿地比例前五名分别为上海（29.4%）、新疆（22.0%）、江西（19.0%）、四川（16.1%）和湖南（15.7%）。

从地级市来看，2021年1-10月，城投拿地比例整体中位数为6.7%。城投拿地比例前十名分别为江西鹰潭（80.7%）、四川攀枝花（63.4%）、湖北荆州（62.2%）、广东湛江（60.7%）、湖北十堰（54.0%）、安徽亳州（51.8%）、广西钦州（51.1%）、新疆巴音郭楞（50.9%）、新疆伊犁（47.8%）、贵州黔东南（47.1%）。

2021年下半年，哪些区域城投拿地显著增多？

对比2021年1-6月与7-10月的区域城投拿地情况，可以清晰地发现，随着下半年土地市场的走弱，国企与城投拿地的比例在抬升。2021年1-6月，全国30个省、直辖市和自治区国企拿地比例23.0%，7-10月升至32.3%；1-6月城投拿地比例9.2%，7-10月升至13.5%。

从省份来看，2021年7-10月相比1-6月，城投拿地比例明显增多的省份包括海南（+61.0%）、新疆（+28.3%）、重庆（+13.5%）、湖南（+10.1%）、浙江（+9.2%）。

从地级市来看，2021年7-10月相比1-6月，城投拿地比例明显增多的地级市包括安徽铜陵（+63.1%）、贵州安顺（+58.1%）、湖北十堰（+49.4%）、湖南岳阳（+49.0%）、湖南湘潭（+48.6%）。

区域城投拿地增加，大多与地方房地产市场与土地市场的走弱有关。我们列举了2021年7-10月城投拿地占比高于20%，且城投拿地占比增长超过5%（“2021年7-10月城投拿地占比”减“2021年1-6月城投拿地占比”）的地级市，共43个，其中23个样本有销售数据。可以看出， 2021年7-10月城投拿地占比高，且占比增长高的地级市住宅销售市场多数恶化。23个有销售数据的样本中，16个样本2021年三季度住宅销售额同比为负，仅7个样本2021年三季度住宅销售额同比为正。

2021年哪些城投拿地较多？

如何看待拿地多的城投？我们认为，依然取决于当地的地产市场环境，如果地产库存已高，同时销售变差，那么可能需要格外关注城投拿地带来的风险。

具体来看，拿地比例排名前50的城投企业中，9家位于湖北，6家位于安徽，5家位于贵州，其中拿地比例前5名的城投企业分别位于江西鹰潭、广东湛江、湖北荆州、广西钦州和新疆伊犁，2021年1-10月城投拿地比例分别为79.6%、60.7%、59.4%、44.7%和40.6%。这些城投今年在区域内的土拍市场上表现较为积极。

拿地金额排名前50的城投企业中，14家位于江苏，8家位于浙江，其中拿地金额前5名的城投企业分别位于江苏南通、福建厦门、上海、山东济南和广东广州，2021年1-10月住宅类拿地金额分别为188.2亿元、115.4亿元、111.4亿元、99.2亿元和82.3亿元。

风险提示：

1. 中国土地市场网土拍信息披露不够及时，造成部分土地出让明细的遗漏；2. 城投界定标准不够准确；3. 统计过程中由于出让地块用途分类模糊、行政区划调整等因素影响，结果可能存在误差。

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