○郑州的顶级商场丹尼斯大卫城

#特注本文部分信息和图片来源（排名不分前后）

河南日报、丹尼斯集团、Aedas、苹果（中国）、洲际酒店集团、郑州生活提案馆、赵立坚个人微博等，本文为「新商业LAB」原创内容，文中所使用图片如未标注，均为「新商业LAB」原创作品，原创不易，未经授权，严禁转载或使用！

前言

在河南的省会郑州，有两家台资企业你很难绕开。

其中一家，是支撑经济发展和居民就业的「富士康」，几乎每位郑州市民都有亲戚或朋友在富士康工作；而另一家，则是商业领域的「丹尼斯集团」（以下简称丹尼斯），几乎每位郑州市民都在丹尼斯旗下的商场或便利店有过购物，它既是郑州商业的「王者」，也是本文的主角。

来郑州市调前，LAB君好奇地在百度地图郑州市的搜索栏中输入「丹尼斯」，得到的92个搜索结果，甚至多过在武汉市的搜索栏中输入「武商」得到的搜索结果。实际上，丹尼斯在郑州的门店总数远不止92家，而武商集团在武汉的门店总数却不及89家。

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○在郑州地图上搜索「丹尼斯」

○在武汉地图上搜索「武商」

来郑州市调时，LAB君发现街头有很多回收购物卡的摊点，上前一聊，发现较之其他商超品牌的购物卡，丹尼斯购物卡的回收折扣率最小，每天的交易量却最大。在郑州的企业与市民的眼中，丹尼斯购物卡几乎等同于「硬通货」。

LAB君与河南省外的同行聊起丹尼斯，很多人的第一反应都以为它是家本地国企而非台资企业；而与河南省内的同行聊到丹尼斯，他们的一致意见是「在郑州，它虽非国企，却胜似国企」。

丹尼斯之于郑州，似乎恰如德基集团之于南京，武商集团之于武汉。

那么，这家来自中国台湾的民营企业，如何能在短短20多年中，迅速崛起为「郑州商业之王」？企业对河南特别是郑州的「挚爱」，为何能做到心无旁骛的投入？甚至是「不容他人染指」的果决？而在未来，丹尼斯还会延续当下的辉煌吗？一起往下看。

#01

如日中天的「盛世王国」

丹尼斯的高光时刻

2022年9月10日，正值中国四大传统节日之一的「中秋节」，在美国纽约时代广场最醒目的户外广告大屏幕上，出现了来自中国郑州市金水区的宣传海报，而主画面正是丹尼斯旗下的顶级商业项目「丹尼斯大卫城」。

○时代广场大屏幕上的丹尼斯大卫城 @河南日报

○郑州市金水区中秋宣传海报主画面 @河南日报

在这处被视为「吸引全球眼光」的窗口，金水区自信满满地向世界展示了辖区内具有国际气息与时尚风范的城市商业地标。拥有众多国际大牌且在2021年取得超80亿元人民币销售业绩的丹尼斯大卫城，已然成为郑州凸显城市形象与商业发展的旗帜。

○今年国庆节，丹尼斯大卫城推出的「巨幅红旗封面」再度吸引了全国关注 @郑州生活提案馆

○丹尼斯大卫城在国庆期间撤下广告牌换上巨幅国旗的作为，让人感慨不已 @郑州生活提案馆

在当下的特殊时期里，郑州市与丹尼斯的数度携手，对郑州而言，是推动建设「国际消费中心城市」的尝试与突破；对丹尼斯而言，既是向国际时尚界展示风采的良机，也有利于引入新的重量级顶奢品牌。城市与商业的相互成就，莫过于此。

○丹尼斯大卫城引入的郑州首家Hermès精品店

○丹尼斯正与CHANEL等品牌进行合作洽谈

覆盖河南的「商业王国」

筹建于1995年的丹尼斯，是台湾东裕国际集团旗下的综合零售集团，业务包括MALL、百货、大卖场、便利店、物流中心、酒店及置业等多元业态，是国务院在全国范围内选定的两家台商百货零售试点之一。首家丹尼斯百货门店，于1997年在郑州人民路开业。

先前并未涉足百货零售行业的东裕国际集团，经过扎根郑州近30年的潜心发展，将「几乎一切从零开始」的丹尼斯，发展到如今遍布河南全境17个地级市、拥有超600家各类大小门店的中原地区龙头商业集团。

○丹尼斯在河南17个地级市的布局（新商业LAB制表，仅供参考）

特别是在省会郑州，丹尼斯构建了由丹尼斯大卫城（高端定位）、丹尼斯七天地（综合定位）、7家百货门店、26家超市、约360家便利店等组成的全客层、全业态、全区域的密集门店销售网络，并建立了涵盖生产、采购、物流等环节的完善供应链。

○位于郑东CBD的丹尼斯七天地是包括百货、奥莱、超市等的大体量商业体

丹尼斯推出的购物卡体系，凭借扎根郑州、覆盖全省的门店网络，在河南特别是在郑州，成为企业发放福利、市民持卡消费的首选，甚至被戏称为河南的「硬通货」。这些购物卡，既是预定的销售额，也是充沛的现金池，更是深度绑定的客户关系。

○位于丹尼斯七天地的团购服务中心

2021年，以郑州为核心、辐射全河南的丹尼斯，即便历经了暴雨、疫情等多重严峻考验，全年销售业绩依旧取得正增长，以262亿元人民币的出众成绩位列《2021年中国连锁百强企业》的第25位。

虽可谓是国内零售商业市场的「异数」，丹尼斯却凭借超前的眼光、创新的态度、勤奋的努力，及在郑州「三十年如一日」的持续投入，逐步成长为河南乃至整个中原地区城市商业的「金字招牌」。

○丹尼斯大卫城B1层超高人气的「美食客」主题街，或许是河南租金最高的商场区域

而要了解丹尼斯的崛起之路，就必须提及那场影响深远的「中原商战」。在商战后的空隙期，企业既快速抢占了市场，更应运而生地造就了「一骑绝尘」的城市商业格局。时至今日，丹尼斯在郑州商界傲视群雄、独领风骚的局面，始终未曾改变。

#02

中原商战后的新势力

名震商界的变革之战

郑州被称为「火车拉来的城市」，知名度虽不及同省的两大古都洛阳和开封，却凭借20世纪初的火车通车及地处全国铁路十字中心的区位优势，历经百年跨越式发展，迅速崛起为中原的顶级都市；而毗邻郑州火车站的二七商圈，也成为郑州最出名的商业地标。

○丹尼斯大卫城也正位于二七商圈 @图源网络

在上世纪90年代的二七商圈，一场持续7年时间并引发全国轰动的「中原商战」，既展现了当时郑州在全国领先的商业服务水平，也深远影响了国内百货业从「计划式经营」向「市场化竞争」的演进。那是郑州商业的高光时刻，虽然短暂，却足够辉煌。

○上世纪90年代的二七广场周边 @图源网络

当时，「新中国第一代职业经理人」王遂舟，以星级酒店的装修、琳琅满目的万种商品、奖励奥迪汽车的大手笔营销活动及面容姣好的服务员及仪仗队等，打造出「百货业改革先锋」示人的「亚细亚商场」。在尚处于经济转型期的年代，立即引起市场轰动。

1990年，亚细亚商场的年销售额就达1.86亿元，实现税利1315万元，并保持逐年增长的良好趋势；至1995年，商场的年销售额已达4.71亿元。

○人们都记得当时中央电视台播放的广告语「中原之行哪里去，郑州亚细亚」 @图源网络

○当时的亚细亚商场外景 @图源网络

○当时的郑州女青年以到亚细亚商场做服务员为荣 @图源网络

○商场举行升旗仪式的女子仪仗队会吸引众多市民的围观 @图源网络

○商场的女子摩托车队 @图源网络

亚细亚商场的成功，让郑州的国营商场如坐针毡，也直接触发了旷日持久的竞争大战。

在这场商战中，亚细亚商场以一己之力，对抗郑州百货大楼、华联商厦、商业大厦、商城大厦、红旗大楼、紫荆山百货大楼等国营商场联盟，双方在公关、价格、服务、消费环境等维度进行了针锋相对的长期较量。中央电视台甚至以此为主题，拍摄了纪录片。

愈演愈烈的商战，却导致商场利润持续下滑。1997年，郑州整个商贸系统盈利仅5万元，各商场相继陷入亏损、债务、拖欠货款、高负债率的窘境，亚细亚商场的业绩也下滑至全市7大商场中倒数第2位。同年，王遂舟从亚细亚集团退隐，「中原商战」趋于结束。

○改名后的亚细亚五彩购物广场也由此走向衰落 @图源网络

更由于先前亚细亚集团在全国的盲目扩张，叠加亚洲金融风暴的冲击，使得企业面临经营亏损及资金断流的多重困境，终于在2001年宣告破产；而那些国营商场则相继转型，从传统的自营模式演变为现代的租赁联营模式。盛极一时的郑州商业，留下一地鸡毛。

「战后」空隙期的崛起

也是在1997年，金融风暴已席卷整个亚洲，国内的百货业也普遍不景气，刚结束商战后的郑州市场更是「一片废墟」。祖籍河南的台湾东裕国际集团董事长王任生，却选择了逆流而上，在郑州人民路开出全新理念的丹尼斯百货首家门店。

在创办丹尼斯之前，王任生一手打造的东裕国际集团已是一家拥有多元化经营的综合性跨国集团，在美国及东南亚拥有很高的市场占有率，被称为「世界圣诞灯之王」；但在百货零售行业，年过60岁的王任生却毫无基础。

○初期的丹尼斯百货人民路店的外观相当朴素 @图源网络

起初，投资约1亿元的新商场，并未赢得市场认可。新商场开业前半年可谓是经营惨淡，每月的营业额仅不足20万元，每月亏损额高达500万元，以致多家知名品牌都有了撤柜的打算。

那一年，也是郑州商业的至暗时刻，被称为大型商场的「倒闭年」。

但目睹商战全过程的王任生，既从中借鉴了他人的成败得失，也敏锐洞察到内地商业零售行业的历史机遇，更没有轻言放弃。

十年之后，商业体量约4.5万㎡的丹尼斯百货人民路店，创造了24亿元的年销售业绩，并连续多年进入中国百货单店销售额20强。

○如今的丹尼斯百货人民路店 @图源官方

丹尼斯的6大商业逻辑

用专业人士做专业事，当时的台湾百货业，拥有亚洲领先的管理经验，而王任生也有多年与美国百货公司打交道的经验。

于是，王任生一方面从台湾请来了完整的核心管理层，并从零开始培养了大批商业人才；另一方面，他又吸取了国外同行的建议与智慧。

○在上世纪80、90年代，美国的百货业十分兴旺 @图源网络

选址开店与自建自持，在王任生看来，百货业第一重要的是选址，他主要青睐城市繁华区的小块土地，在后续项目中也遵循了「金角银边草肚皮 」的原则。

同时，他采取自地自建、绝不贷款的保守财务策略，结合「物业+零售」的自持经营模式，既大幅节省了运营成本，更借助城市发展带来的物业价值提升，为企业积累了难以估量的高额资产。在多年之前，丹尼斯在河南持有的商业物业面积已达500万㎡。

○丹尼斯在郑州的主要商业项目多位于城市核心区，且以自持为主（新商业LAB制表，仅供参考）

保持学习与更新态度，在1998年，丹尼斯借鉴台湾「好又多」模式，在百货门店引入郑州首家大卖场，并以此举彻底激活市场；又紧随消费升级需求，开出「拜特精品超市」及便利店等，后还推出「丹尼斯到家」线上购物平台，确立了多元连锁的规模优势。

○面向城市高端客群的「拜特精品超市」

○「丹尼斯到家」的小程序入口

在百货核心业务上，丹尼斯也走出了保持更新的正确之路。从以「流行百货」的初始定位大胆撤掉柜台引入顾客自选购物，至2002年全面升级硬件及品牌，到2004年首进高化品牌，再到2008年迈入「精品百货」并签下GUCCI等国际大牌，逐渐成为「郑州高端百货」的代名词。

○在丹尼斯大卫城之前，丹尼斯百货人民路店是郑州顶级的高端百货商场 @图源网络

与政府保持良好关系，河南是台资企业投资较多的内地省份，郑州更是台资企业扎堆的热土；作为台资明星企业，丹尼斯的母公司东裕国际集团与河南各级政府保持了密切合作，而能显著提升城市号召力并带动居民消费力的丹尼斯更是各地政府的座上宾。

在本世纪初，郑州全力建设的郑东新区CBD已初具规模，但苦于无大型商业体入驻，片区的配套并不完善，楼宇空置率较高，夜间灯火寥落，甚至被市民戏称为「鬼城」。

「应邀救场」的丹尼斯，一改先前的选址原则，全力打造出超大体量、超全业态的「丹尼斯七天地」，叠加政府持续引导入驻的优质资源，终于助力郑东新区CBD崛起为新的「郑州城市地标」。类似的合作案例，放眼郑州及整个河南，还有很多。

○2010年开业的丹尼斯七天地，是环绕如意湖建成的7座不同定位的商场，总体量达27万㎡

○定位流行百货的丹尼斯1天地

○定位大卖场的丹尼斯6天地

○如今的郑东新区CBD已成为郑州面向世界的新城地标 @赵立坚个人微博

稳扎稳打以筑高门槛，在「中原商战」中，双方最终两败俱伤的原因之一，或许是亚细亚商场首创的包括价格、服务、营销、购物环境的新模式并不难复制，从而导致双方都陷入了恶性竞争的循环。

汲取他人教训的的丹尼斯，深谋远虑地筑高了「护城河」，如以自持物业的永续经营降低综合成本，以会员卡和购物卡体系加强顾客黏性，以出色业绩与高化品牌及国际大牌确立了牢固的合作关系，此举也为旗舰项目丹尼斯大卫城的成功奠定了坚实基础。

○从丹尼斯百货人民路店到丹尼斯大卫城，GUCCI与丹尼斯保持了良好合作

不做盲目的市场扩张，丹尼斯成立至今的近30年里，始终坚持立足郑州，辐射河南的审慎原则，宁愿在郑州精耕细作、在省内低调布局，逐步构建品类齐全的门店网络和臻于完善的供应链体系，却始终不愿出省扩张。

或许，作为丹尼斯掌舵手的王任生，是汲取了当年「中原商战」中亚细亚集团在省外其他城市盲目扩张却水土不服的失败教训；或许，也出于这位睿智老人对河南家乡的深刻情感及对河南市场的透彻理解。

○被评为河南省商业流通业改革开放40周年功勋人物的王任生 @图源官方

思之过往，行在当下，心向未来，丹尼斯在「中原商战」硝烟未烬的空隙期，从郑州市场到整个河南，走出了一条低开高走的惊人上升曲线。回望崛起之路上的重要节点，环顾众多的竞争对手，丹尼斯与华润置地在2015年的那场竞争或最具话题性。

#03

新时代的天王山之战

二七商圈的王座争霸

作为异军突起的行业新贵，丹尼斯在河南的商业圈子里，流传着一个段子「丹尼斯环顾新老众多竞争对手，深情说到，一路走来，没有敌人，只有朋友和师长」；但或许，这里的「朋友和师长」，并不包括于2010年进军郑州市场的华润置地。

作为国内商业地产行业的「顶级玩家」，擅长在国内主要城市的黄金地段打造地标型商业综合体的华润置地，从深圳大本营走向全国的征途中，在区域市场几乎鲜遇对手；但在郑州，华润置地却遇到了令其刻骨铭心的「一生之敌」。

○2004开业的深圳万象城以奢华定位革新了深圳的城市商业格局 @图源网络

2012年前后，丹尼斯已在郑州初步确定了行业头部地位。在百货业务，构建了以人民路店为标杆、其他门店为支点的成熟网络，并在与竞争对手相争高化品牌与国际大牌的过程中占得上风。但是，标杆门店的局促空间及较小体量，却成为扩大优势的天花板。

于是，丹尼斯选定二七商圈的核心位置，结合自身的行业优势，决心打造新一代的旗舰型、大体量、类百货购物中心「丹尼斯大卫城」，总体量达40万㎡；又经过前期充分调研，放弃了并不擅长的办公物业，确定了「MALL+百货+酒店」的核心物业组合。

○项目的选址完美体现了企业奉行的一贯原则

○项目的初期效果图

巧合的是，初进郑州市场的华润置地，也决心打造一处包含顶级购物中心、甲级写字楼、住宅、公寓等物业组合的地标性城市综合体「郑州万象城」，项目初期的规划总体量恰好同为40万㎡，同样位于二七商圈，距离丹尼斯大卫城的直线距离不到300米。

○郑州万象城购物中心的效果图

于是，在中原这片古往今来的兵家必争之地，在二七商圈这处郑州商业的「龙兴之地」，又上演了一场城市商业顶端的「王者之战」。不同于当年声势浩大且两败俱伤的商战，「新中原商战」看似波澜不惊，实则双方段位更高，交锋更激烈，胜负更明确。

起初，作为郑州首家高端购物中心，商业体量约13万㎡的郑州万象城于2014年开业，看似占得先机；运营方充分利用自身的资源及运营优势，引入了多家国际名品并保持了高开业率，还围挡了PRADA、BURBERRY等重奢品牌及苹果直营店，金标百盛百货也于年内开业。

○以华中首店身份入驻郑州万象城的苹果直营店 @苹果（中国）

○2015年1月，苹果直营店开业时的人山人海 @图源网络

然而，当商业体量达26万㎡的丹尼斯大卫城于第二年进入试营业后，终于拿下了先前更青睐郑州万象城的LOUIS VUITTON；而郑州万象城一楼围挡的关键品牌却始终无法开店，加之一楼重要品类的招商很不理想，郑州万象城逐渐被反超。

随后，于2015年10月正式开业的丹尼斯大卫城一鼓作气，既将先前入驻丹尼斯百货人民路店的一众国际大牌悉数迁入丹尼斯大卫城，更先后引入了BOTTEGA VENETA、TiffanyCo.等多家具有号召力的郑州首进品牌。

○丹尼斯大卫城的BOTTEGA VENETA

○丹尼斯大卫城的TiffanyCo.

○丹尼斯大卫城的BVLGARI

○丹尼斯大卫城的LOUIS VUITTON

接下来的几年中，丹尼斯大卫城的大牌阵容愈发完整，商场业绩逐年提升；而郑州万象城的国际名品则先后撤店，围挡的关键品牌被悄然更换，金标百盛百货也黯然撤出，项目更经历了「重奢—轻奢—潮流—亲子」的持续定位调整。至此，新的商战胜负已分。

○最初在郑州万象城围挡，却在丹尼斯大卫城开店的BURBERRY

○作为郑州万象城硕果仅存的大牌之一，MONCLER也即将迁入丹尼斯大卫城

丹尼斯能达成后发制人并一赢到底的原因，有本土作战、洞悉市场的先天优势，也有全力以赴、背水一战的果决风范，还有无所畏忌、软硬兼施的多重手段；而反观对手，既有些轻敌，陷入被动后又一退再退，差距越拉越大，最终也失去了胜出的机会。

一骑绝尘的黄金时代

在二七商圈赢得新时代「巅峰对决」的丹尼斯，此后在郑州再无对手，并全面确立了「中原商业引领者」的强势地位，持续收获城市发展及商业繁荣的丰硕成果；丹尼斯大卫城也由此取代丹尼斯百货人民路店，快速成长为代表郑州商业的标杆旗帜。

○鸟瞰丹尼斯大卫城 @Aedas

而既有谋略又有手腕的丹尼斯，并未放松警惕，一面保持对郑州万象城的高压，一面持续巩固自身优势，如面对二七商圈多家商场转型城市奥莱的挣扎与紧逼，丹尼斯以「折扣店价格冲击正价店」予以了公开抵制，郑州商业的「新晋王者」霸气尽显。

○与丹尼斯大卫城一街之隔的金博大城转型城市奥莱仅一年后即闭店停业

放眼整个河南，丹尼斯也并非是「一家独大」。在省内的许昌、洛阳、南阳、信阳等地，4家本土商超企业采取「四方联采」经营策略构筑的「护城河」，使得强如丹尼斯也很难绕开；特别是在许昌，当地的胖东来已成为中国商超行业的一个传奇。

#04

「河南商业王」的AB面

A面的温情与进取

在中原成就「一方霸业」的丹尼斯，并没有固步自封，更没有坐享其成；从今年已87岁高龄的创始人王任生，到新的掌舵者其子王尚卿（英文名David） ，整个管理层都保持积极学习与勤奋工作的态度，并引领旗下的大小商场持续精进。

对内，严于律己，在丹尼斯大卫城，场内的消费者会经常偶遇至今仍保持巡场习惯的王任生老人，其以身作则的精神品质堪称企业家楷模。

对待员工，在丹尼斯工作满两年的员工都有资格申请专项低价住房的政策，成为激发员工凝聚力与战斗力的保障。

○现任丹尼斯集团总裁的王任生 @图源官方

对外，大爱卫民，在去年郑州特大暴雨期间，大量市民被滞留于丹尼斯大卫城周边，滂沱大雨之下的大多数商场已紧急关闭；值此危急时刻，丹尼斯大卫城挺身而出，敞开大门收留了几千名过往市民进场避险，还免费提供了睡垫、饮用水、食物等服务保障。

○当晚在商场一楼避险的郑州市民 @图源官方

○事后郑州市民为商场送来的锦旗 @图源官方

大爱中国，作为深耕中原的知名台资企业，丹尼斯在每年的国庆节都会推出特别档活动；2019年的「国庆红歌与阅兵直播」，2021年的「献礼新中国70华诞」，2022年的「巨幅红旗封面」，企业的社会责任感及家国情怀也获得了河南各界的认同。

○2022年国庆节到丹尼斯大卫城打卡的郑州市民 @郑州生活提案馆

进取，从2021年至今，丹尼斯大卫城持续推进了优化业态布局、调整品牌落位、强化大牌阵容3大策略，先后引入了Hermès、Thom Browne、Van CleefArpels、Loro Piana、DIOR等指标大牌及国际名品，商场保持品牌更新及自我升级的态度令人称赞。

○将高化品牌从百货区一楼移至Mall区二楼的举措腾出了宝贵的一楼空间

○在Hermès的带动下，多家指标大牌相继落地丹尼斯大卫城

更难能可贵的是，在高端酒店匮乏的郑州，丹尼斯以商业引领者的高姿态引入了河南首家洲际酒店「郑州丹尼斯广场洲际酒店」。

在省内市场，积极布局的丹尼斯推出了创新产品线「洛阳丹尼斯大卫天地」，即将以「轻奢+高化」的强势阵容全新启幕。

○紧邻丹尼斯大卫城的郑州丹尼斯广场洲际酒店大堂效果图

○洛阳丹尼斯大卫天地效果图

B面的诟病与挑战

然而，在王任生父子成就个人荣誉及企业光芒的背后，在丹尼斯构建「中原商业王国」的另一面，也充满了各种争议，还存在不少隐患，更面临新的挑战。

争议，企业最大的争议，无疑是对竞争对手的全面压制及对品牌方的高压措施。如在二七商圈，丹尼斯大卫城的虹吸效应，让周边的多家商场陷入困境甚至倒闭；而为了防止新的外来竞争者，丹尼斯甚至采取了买下邻近物业而暂不开发的非常规手段。

在很多人看来，造成郑州商业整体发展滞后且缺乏足够商业活力的原因之一，正在于丹尼斯执着于垒高自身的「护城河」，且选择性地忽视了城市商业生态的共建力与共进力。

○与丹尼斯大卫城隔街的大上海城已沉寂许久

○华联商厦被丹尼斯百货收购后至今毫无动静

隐患，企业最大的隐患，正是创始人王任生的年龄。虽然丹尼斯由董事会层面行使决策权，但创始人超凡脱俗的个人魅力与强大能量，及企业对于创始人的高度依赖，让这位年近九旬的老人至今依然活跃在企业的第一线。

挑战，丹尼斯大卫城近两年推动的大规模升级，压力和动力正来自于外部的一系列新挑战。如卷土重来的华润置地正在建设的郑州万象城二期项目与郑东万象城，及银泰商业集团或将在北龙湖金融岛打造的「in系列」高端商业体，还有预期提档升级的正弘城等正在形成的本地新势力。

○郑州万象城二期项目效果图

○计划定位高端购物中心的郑东万象城效果图

○北龙湖金融岛整体效果图

○正在积极联系国际一线品牌的正弘城

今年，是丹尼斯集团成立的第25年，也是丹尼斯大卫城开业的第7年。

回望过去，丹尼斯集团凭借自身天赋、勤奋努力及时代机遇，在河南成功开创了国内罕见的「商业王国」；展望未来，面对无法回避的问题及挑战，企业是否会延续当下的辉煌，郑州的商业格局是否有新的变化，让我们拭目以待。

标签： #洛阳古都发展2022年债权系列