来源：司法部

　　四、（本题22分）

　　案情：2016年1月10日，自然人甲为创业需要，与自然人乙订立借款合同，约定甲向乙借款100万元，借款期限1年，借款当日交付。2016年1月12日，双方就甲自有的M商品房又订立了一份商品房买卖合同，其中约定：如甲按期偿还对乙的100万元借款，则本合同不履行；如甲到期未能偿还对乙的借款，则该借款变成购房款，甲应向乙转移该房屋所有权；合同订立后，该房屋仍由甲占有使用。

　　2016年1月15日，甲用该笔借款设立了S个人独资企业。为扩大经营规模，S企业向丙借款200万元，借款期限1年，丁为此提供保证担保，未约定保证方式；戊以一辆高级轿车为质押并交付，但后经戊要求，丙让戊取回使用，戊又私自将该车以市价卖给不知情的己，并办理了过户登记。

　　2016年2月10日，甲因资金需求，瞒着乙将M房屋出卖给了庚，并告知庚其已与乙订立房屋买卖合同一事。2016年3月10日，庚支付了全部房款并办理完变更登记，但因庚自3月12日出国访学，为期4个月，双方约定庚回国后交付房屋。

　　2016年3月15日，甲未经庚同意将M房屋出租给知悉其卖房给庚一事的辛，租期2个月，月租金5000元。2016年5月16日，甲从辛处收回房屋的当日，因雷电引发火灾，房屋严重毁损。根据甲卖房前与某保险公司订立的保险合同（甲为被保险人），某保险公司应支付房屋火灾保险金5万元。2016年7月13日，庚回国，甲将房屋交付给了庚。

　　2017年1月16日，甲未能按期偿还对乙的100万元借款，S企业也未能按期偿还对丙的200万元借款，现乙和丙均向甲催要。

　　问题：

　　1．就甲对乙的100万元借款，如乙未起诉甲履行借款合同，而是起诉甲履行买卖合同，应如何处理？请给出理由。

　　2．就S企业对丙的200万元借款，甲、丁、戊各应承担何种责任？为什么？

　　3．甲、庚的房屋买卖合同是否有效？庚是否已取得房屋所有权？为什么？

　　4．谁有权收取M房屋2个月的租金？为什么？

　　5．谁应承担M房屋火灾损失？为什么？

　　6．谁有权享有M房屋火灾损失的保险金请求权？为什么？

　　参考答案：

　　1.答案一：本案应按照民间借贷法律关系作出认定和处理。理由是：根据民间借贷司法解释第24条第1款，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求；当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。民间借贷司法解释第24条第2款，根据按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务；就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

　　答案二：应当按照抵押合同处理。根据民法总则第146条第1款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，认定买卖合同无效；进而，又根据民法总则第146条第2款“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，按照有关法律规定处理”，认定隐藏的行为为抵押合同，应当按照抵押合同处理。

　　2.甲仅于S企业财产不足以清偿债务时以个人其他财产予以清偿；根据个人独资企业法第31条的规定，“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿”。丁应承担连带保证责任；根据担保法第19条的规定，未约定保证责任形式的按照连带责任保证承担责任。戊不承担责任，其质权因丧失占有而消灭。

　　3.合同有效，庚知情并不影响合同效力。庚已取得所有权，甲系有权处分，庚因登记取得所有权。

　　4.甲有权收取。甲为有权占有，租赁合同有效，甲可收取房屋法定孳息。

　　5.应由甲承担。根据合同法第142条的规定，除非当事人另有约定，标的物风险自交付时起转移。

　　6.庚享有请求权。根据保险法第49条第1款的规定，保险标的转让的，保险标的的受让人承继被保险人的权利和义务。

　　1、匿名21:29:18

　　甲在进行一系列操作时是没有告知乙的，甲乙二人签订的两个合同都真实有效，甲与庚的交易侵犯了乙的合法债权，庚是恶意取得，自始无效，乙才是房屋的实际所有人。房屋损毁由保险公司赔偿

　　2、匿名21:28:43

　　第4问有异议，甲无权收取租金，庚才有权。理由：虽然甲可以根据租赁合同收取租金，但是并非是有权收取，而是无权处分，因为甲虽然是有权占有，但甲并非房屋所有权人，而出租房屋属于对房屋的处分，只有所有权人才有权处分。甲无权处分，收取的租金是不当得利，应当返还给有权收取人庚。

　　第六问。保险理赔的原理是保险利益原则。财产保险由事故发生时享有保险利益的人有权请求保险金的给付。在办案中，庚虽然系所有权人，但并非由庚承担风险，享有保险利益的人为甲，所以答案有误。

　　3、匿名21:28:34

　　第4问，甲虽为有权占有，但其已非房屋所有权人，其无权行使房屋处分权，而出租系处分权的一种，甲无权出租庚的房屋，属于非法出租他人房屋，合同无效，甲的租金构成不当得利，应返还给庚！庚才有权获取租金！非法出租的合同无效，这是租赁合同中无权处分的一个特殊之处。

　　4、匿名21:27:41

　　第四问庚是房屋所有人，甲的租金构成不当得利，应该有庚获得。同样第五问，不动产自登记就取得房屋所有权，风险就应当转移给庚了

　　5、聂小小21:24:21

　　1问我认为应当是由于甲已合法转移了房屋所有权，致使相对人对履行买卖合同的请求陷入履行不能，故应驳回该项诉讼请求。

　　6、匿名21:22:20

　　既然第五问由甲承担房屋的损失，其法律效果是无权请求甲另行交付房屋。因房屋毁损取得好保险金(甲此时享有保险利益)，应最终归属于甲行使并保有该利益。

　　7、匿名21:22:00

　　第4问有异议，甲无权收取租金，庚才有权。理由：虽然甲可以根据租赁合同收取租金，但是并非是有权收取，而是无权处分，因为甲虽然是有权占有，但甲并非房屋所有权人，而出租房屋属于对房屋的处分，只有所有权人才有权处分。甲无权处分，收取的租金是不当得利，应当返还给有权收取人庚。

　　8、匿名21:20:34

　　关于租金,我有异议！孳息应归物权人所有，庚为房屋所有权人，所以租金应该归庚所有。甲对房屋出租，虽然合同有效，但是租赁对甲来说应该属于不当得利，最终应该返还给庚。所以，该题答案应是，庚有权收取孳息，

　　9、匿名21:20:19

　　关于第4问，孳息应归物权人所有，庚为房屋所有权人，所以租金应该归庚所有。甲对房屋出租，虽然合同有效，但是租赁对甲来说应该属于不当得利，最终应该返还给庚。所以，该题答案应是，庚有权收取孳息，望采纳，谢谢！

　　10、心憩忍21:19:51

　　第6问，应是甲享有火灾损失的请求权。该房屋虽办理过户，但未交付，风险未转移。故火灾风险由甲承担，保险赔偿请求权也由甲享有

　　11、yingying21:19:48

　　第二问，戊不承担责任有异议，理由如下：

　　质权虽然因为丧失占有而消灭，但是，质押合同担保的是债权，债权尚未实现，质押合同未履行完毕！丙只是同意戊取回使用，并未放弃质权，丙仍有权要求戊按照质押合同履行担保。最后实现担保物权时虽然不能对质物拍卖求偿，但可以在质物的价值范围内要求戊承担担保责任。

　　12、匿名21:18:22

　　关于第4问，孳息应归物权人所有，庚为房屋所有权人，所以租金应该归庚所有。甲对房屋出租，虽然合同有效，但是租赁对甲来说应该属于不当得利，最终应该返还给庚。所以，该题答案应是，庚有权收取孳息，望采纳，谢谢！

　　13、思涵21:15:19

　　1。第一题如果乙不变更诉讼请求，法院应该判决驳回诉讼请求，应为诉讼请求不成立。裁定驳回起诉是错误的。

　　2.第六题甲占有房屋时发生火灾，甲此时承担房屋灭失风险，应该是甲有权取得保险金请求权。此时庚尚未占有房屋，不承担风险自然不应该获得赔偿。

　　14、a747728721:12:51

　　第六问。保险理赔的原理是保险利益原则。财产保险由事故发生时享有保险利益的人有权请求保险金的给付。在办案中，庚虽然系所有权人，但并非由庚承担风险，享有保险利益的人为甲，所以答案有误。

　　15、法律人甲公司21:11:58

　　第6题有异议。

　　应当是甲来享有保险金的请求权。因为基于合同的相对性，且不动产未交付风险不转移，甲为有权占有，故应当甲。

　　16、匿名21:06:29

　　4问，按题意甲此时是占有辅助人，只有占有权，并没有使用、收益权，不当得利啊，出租利益归属于庚。

　　当然，如果这道题考的是合同相对性，我就服了！甲确实有权从辛手中接过租金！！！

　　请问，老师是吗？？？

　　17、匿名21:05:56

　　第4问，甲虽为有权占有，但其已非房屋所有权人，其无权行使房屋处分权，而出租系处分权的一种，甲无权出租庚的房屋，属于非法出租他人房屋，合同无效，甲的租金构成不当得利，应返还给庚！庚才有权获取租金！非法出租的合同无效，这是租赁合同中无权处分的一个特殊之处。

　　18、匿名21:05:41

　　房屋未经清算直接取得所有权，应该是流质契约。

　　租金应该由甲还给庚。保险金也是。

　　19、嘟嘟21:03:34

　　第六问应由甲有保险利益，占有风险！

　　20、匿名21:02:29

　　老师，关于租金那道题目。我有异议！孳息应归物权人所有，庚为房屋所有权人，所以租金应该归庚所有。甲对房屋出租，虽然合同有效，但是租赁对甲来说应该属于不当得利，最终应该返还给庚。所以，该题答案应是，庚有权收取孳息，望采纳，十分感谢感谢。

　　21、匿名21:02:27

　　如果第一问可以按照抵押合同处理，那么后来的庚就属于恶意，所以不能主张善意取得。

　　第五问火灾损失，既然投了保险，应该是由保险公司承担火灾的损失

　　22、匿名21:01:36

　　第4问，甲虽然有权占有但不代表有权进行出租吧。我认为庚才有权获取租金。

　　23、匿名20:59:36

　　老师，关于租金那道题目。我有异议！孳息应归物权人所有，庚为房屋所有权人，所以租金应该归庚所有。甲对房屋出租，虽然合同有效，但是租赁对甲来说应该属于不当得利，最终应该返还给庚。所以，该题答案应是，庚有权收取孳息，望采纳，十分感谢感谢。

　　24、匿名20:55:01

　　房屋未经清算直接取得所有权，应该是流质契约。题目中也未体现出清算条款

　　25、匿名20:53:47

　　尊敬的老师

　　关于第4问，孳息应归物权人所有，庚为房屋所有权人，所以租金应该归庚所有。甲对房屋出租，虽然合同有效，但是租赁对甲来说应该属于不当得利，最终应该返还给庚。所以，该题答案应是，庚有权收取孳息，望采纳，谢谢！

　　26、匿名20:53:33

　　第一问中的合同不应该构成让与担保吗？在我国让与担保不承认的呀

　　27、匿名20:53:01

　　第一问应该属于因甲方履行不能而不予受理乙方的诉讼请求

　　28、匿名20:52:49

　　2问，戊明显应当承担无法返还质押物的***责任啊

　　29、匿名20:52:12

　　第六问异议，原则上应由庚取得保险利益，根据不动风险移转规则，房屋灭失风险由甲承担，保险利益应属甲，只有在甲不愿承担房屋灭失风险情况下庚行驶代为求偿权，保险利益利益具有物上代为性

　　30、匿名20:51:37

　　第一问我也认为是流质契约，抵押无效

　　31、匿名20:51:11

　　应该是后让与担保啊

　　32、匿名20:47:41

　　第一问我也认为是流质契约，抵押无效

　　33、匿名20:45:05

　　第4问，甲虽为有权占有，但其已非房屋所有权人，其无权行使房屋处分权，而出租系处分权的一种，甲无权出租庚的房屋，属于非法出租他人房屋，合同无效，甲的租金构成不当得利，应返还给庚！庚才有权获取租金！

　　34、匿名20:44:10

　　第6问中，题中条件根据甲卖房前与某保险公司订立的保险合同（甲为被保险人），房屋转让后，没有办理被保险人变更手续，庚不享有保险金请求权，而是甲享有。

　　35、匿名20:42:41

　　第4题题目条件2016年3月10日，庚支付了全部房款并办理完变更登记，虽然未向庚交付房屋。

　　2016年3月15日，甲未经庚同意将M房屋出租给知悉其卖房给庚一事的辛，3月15日甲已不享有房屋所有权，辛又知悉甲卖房给庚的事实，甲不是有权占有，庚有权收取，因为庚为所有权人。

　　36、匿名20:42:32

　　房屋所有权都转移了，又不是基于恶意占有，所以风险也应该转移

　　37、启明20:41:12

　　对于第4问，辛知情房子以卖给庚，应当是由庚取得租金，甲不当得利

　　38、匿名20:40:39

　　甲享有保险金请求权。因为由甲承担房屋毁损灭失的风险，有保险利益。

　　39、匿名20:40:17

　　6.甲为保险合同的签订人，合同具有相对性，理应由甲请求，而庚则可以通过向甲请求归还保险金。

　　40、匿名20:38:17

　　构成后让与担保

　　41、匿名20:30:31

　　第5题，特别一定注意，根据合同法第142条的规定，除非当事人另有约定，标的物风险自交付时起转移。所以由甲承担没错，但是最重要的是，甲卖房前与某保险公司订立的保险合同（甲为被保险人）故最终应承担损失的是保险公司，是保险公司，保险公司需承担最终的损失，赔偿责任，不是么？

　　42、匿名20:29:23

　　第一问流质契约抵押无效

　　43、匿名20:28:49

　　第三问，合同有效，但是，对于所有权，得分情况，如果乙不请求履行房屋买卖合同，则庚自然取得所有权，但是如果乙请求甲交付房屋，履行房屋合同，而庚又不是善意第三人，因此乙可以通过诉讼请求撤销甲庚的买卖合同，请求甲履行房屋买卖合同，将房屋过户到乙的名下。而参考答案没有考虑到这种情况。

　　44、匿名20:28:49

　　第三问，合同有效，但是，对于所有权，得分情况，如果乙不请求履行房屋买卖合同，则庚自然取得所有权，但是如果乙请求甲交付房屋，履行房屋合同，而庚又不是善意第三人，因此乙可以通过诉讼请求撤销甲庚的买卖合同，请求甲履行房屋买卖合同，将房屋过户到乙的名下。而参考答案没有考虑到这种情况。

　　45、匿名20:28:28

　　第五问：

　　甲为租赁合同，不发生风险转移，合同法第142条为买卖合同的风险承担，不适用于租赁合同。

　　46、匿名20:26:29

　　第四题，庚可基于所有权收取租金；第六题，甲为投保人和受益人，保险利益并不转移

　　47、匿名20:25:13

　　房屋的所有权人是庚，且辛知道这一点。故，甲与辛之间的租赁合同可以看做甲无权代理庚作出的，庚基于自己的所有权，应当可以收取租金。或者说，两人没有约定孳息归谁，庚基于所有权对房屋孳息享有请求权，因此租金该归庚所有。

　　48、jasmine20:23:15

　　第四小题，房屋的所有权人是庚，辛也对此事知情，若仍由甲收取则构成不当得利。

　　49、匿名20:19:00

　　1问，属于擅自设立无权无效，违反物权法定原则。

　　50、匿名20:13:21

　　第3问，甲庚恶意串通损害第三人合法利益，合同无效.

　　51、匿名20:12:07

　　第一问为什么不构成后让与担保?我觉得构成典型的后让与担保，先订立借款合同，后订立附条件的买卖合同，以买卖合同担保借款合同

　　52、匿名20:04:02

　　庚已知情，不可能构成善意，所以不可能取得房屋所有权，保险金应由乙获得。

　　53、xyj20:02:47

　　第6问中，题中条件根据甲卖房前与某保险公司订立的保险合同（甲为被保险人），房屋转让后，没有办理被保险人手续，庚不享有保险金请求权，而是甲享有。

　　54、匿名19:59:41

　　6.甲享有请求权。因为由甲承担房屋毁损灭失的风险

　　55、匿名19:54:12

　　4小问

　　甲应该是无因管理，不动产已登记转移所有权。

　　56、匿名19:52:05

　　第三问并没有交付，不能取得所有权

　　57、匿名19:47:08

　　2.丁应该承担担保责任，因为她为借款做出了担保，根据法律相关规定，在一定条件下应该承担担保责任。

　　4.庚收取租金。因为庚是获得了房屋所有权，根据相关法律规定，房屋所有权人可以收取该房屋租金.

　　5.房屋灾害损失，应该由保险公司承担，应该该房屋购买了保险。

　　58、匿名19:39:50

　　第四问庚有权收取，因为庚为所有权人，有收益权

　　59、lya19:38:58

　　题目说戊要求，丙让戊取回使用，戊又私自将该车以市价卖给不知情的己，并办理了过户登记。

　　应当有2个行为，1是质押权成立2是丙让戊取回，质押权消灭，但此时并不能意味着丙放弃了对自己有利的质押权，此时虽然戊取回了质押物，质权消失，但是丙让戊取回并不意味着对戊的解除，显然应当认定为借，质押权虽然消灭，但是戊和丙之间存在以质押物价值为限的债权关系，质押权不存在但是债权依然存在，戊应当在债权范围内承担责任。

　　60、匿名19:35:32

　　第一题，约定甲是借款，如果还不上，房子用来抵债，这是明显的流质契约，流质契约应该无效。为什么还视为抵押合同呢？

　　第四题，庚是房子所有权人，根据民法规定，孳息归属所有权人，应该庚拥有孳息。

　　61、匿名19:33:50

　　第6小问表述不清

　　文中说“保险公司应支付房屋火灾保险金5万元”是在交付之前，在未交付之前应该是甲拥有保险利益，在交付后才应该是庚。

　　62、匿名19:33:31

　　3.庚知情为恶意占有，转让合同无效。

　　4.房屋所有权已转让给庚，且辛知情，庚可以收取租金。

　　63、匿名19:20:06

　　第4小题.房屋的所有权人是庚，且辛知道这一点。故，甲与辛之间的租赁合同可以看做甲无权代理庚作出的，庚基于自己的所有权，应当可以收取租金。

　　64、匿名19:17:46

　　第3问

　　如庚知情且为恶意损害乙意思，则甲庚为恶意串通，合同无效，随之，不动产转让无效。－那么，第6问，庚不享有保险金请求权，而是甲享有

　　如庚知情但并无恶意，则合同有效，答案随参考答案

标签： #资阳市凯利建设投资债权拍卖01-10号